【TL;DR 重點速答】房仲（不動產經紀人員）純靠佣金、沒有底薪或底薪很低，依然可以申辦銀行信用貸款與各類貸款。銀行婉拒房仲的真正原因不是「你是房仲」，而是純佣金收入起伏大、成交前有空窗期，銀行難以認定你的「穩定平均月收入」。只要用對收入證明策略，把佣金收入合法、清楚地呈現出來，過件機會就會明顯提升。
本篇專為純佣金、無底薪的房仲（高專）而寫，和站上談整體業務族群的業務員貸款攻略互補：業務員那篇是保險、汽車、直銷等各行業務的通論，這篇聚焦房仲特有的收入樣態（純抽成、淡旺季暴衝掛零、成交前空窗），拆解僱用型態、佣金收入怎麼證明、適用哪些產品與管道、銀行為何把純佣視為高風險，以及中南部房仲可運用的在地資源。
快速結論：備妥近一到兩年的扣繳憑單、成交獎金入帳的存摺明細、在職證明，並把佣金收入固定匯入同一帳戶，是純佣房仲過件的三大關鍵；額度則用銀行認列月收入乘上金管會 DBR 22 倍上限抓天花板、再保守打折評估。看到「房仲專案、免收入證明、保證核貸」的廣告請務必提高警覺，多半是詐騙話術。
搜尋「房仲貸款」這個關鍵字會跑出兩種完全不同的內容：一種是「消費者買房、找房仲協助辦房貸」，另一種才是本篇要談的「房仲從業人員自己要借錢」。這兩者的申貸邏輯天差地遠，很多房仲一開始就找錯資料，白走冤枉路。
本篇專門寫給身為不動產經紀人員的你：純靠成交服務費（佣金）過活、沒有底薪或底薪很低，需要一筆資金週轉、整合負債或投資自己時，該怎麼向銀行或合法管道借到錢。你不是要買房，而是要以「房仲」這個職業身分申辦個人信貸或其他貸款。
先給你一個信心基礎：房仲是一個龐大且正規的職業族群。依內政部統計，截至 2025 年 2 月底，全台不動產經紀業達 9,796 家、在職不動產經紀人 11,667 人、營業員更高達 64,020 人，三項數字同創新高（資料來源：內政部地政司地政統計）。這代表銀行面對的不是少數個案，而是一個值得認真評估的專業族群，你要做的是把自己的收入實力證明給銀行看。
房仲貸款能不能過件，第一個關鍵就藏在你的薪資制度裡。房仲業的薪資制度大致分兩種。
普專（普通專員）：有固定底薪，成交獎金抽成比例較低。因為有穩定底薪與薪資轉帳，這類房仲在銀行眼中和一般上班族接近，過件相對單純。
高專（高專員）：沒有底薪或底薪極低，收入幾乎全靠成交抽成，抽成比例可高達五成到全額。這就是本篇的主角「純佣房仲」。收入天花板高，但也意味著「這個月成交爆量、下個月可能掛零」，收入樣態極不平穩。
要理解銀行的顧慮，先看它怎麼判斷一個人「還得起」。銀行審核信貸時，核心是估算你的「穩定平均月收入」，再據此推算可負擔的月付金與額度。對領固定月薪、有薪轉的上班族，這一步很單純；但對純佣高專，同樣的年收入可能集中在兩三個月爆量、其他月份接近零。銀行實務上常見的做法，是取近六個月至一年的平均收入，並對浮動的佣金部分保守打折採計，以反映這份收入的不確定性。
此外，房仲業還有一個結構性難點：成交前空窗期。新進房仲或剛轉換公司初期，往往要數個月才有第一筆成交，這段期間帳面收入極低。如果你剛好在空窗期送件，銀行看到的近幾個月流水就是慘澹的，過件自然吃力。避開空窗期、選在近幾個月有穩定成交入帳時送件，是純佣房仲最容易被忽略卻很重要的一步。
好消息是，這些難點都有對應解法。純佣房仲要做的，不是隱瞞收入樣態，而是用銀行看得懂、查得到的方式，把「其實我收入不差、而且相對穩定」這件事證明給銀行看。若你同時符合其他身分（例如同時接自由案），也可以參考站上的自由工作者機車貸款攻略互相對照。
同樣是純佣房仲，與公司的合作與報稅方式不同，能拿出的文件與適合的管道就不同。動手準備前，先確認自己屬於下列哪一種。
多數大型加盟或連鎖品牌的專任經紀人屬於此類：公司幫你投保勞健保、佣金撥款時依法扣繳所得稅並開立扣繳憑單。這是三種型態中最容易過件的一種，因為你同時具備勞保投保紀錄、扣繳憑單、甚至佣金轉帳，等於握有多項銀行認可的財力證明。
部分房仲以較獨立的方式與公司合作，佣金可能以「執行業務所得」或「其他所得」形式申報，勞保未必由該公司投保。這類要特別留意：若收入沒有完整報稅、也沒有固定金流入帳，銀行幾乎無從認列。準備方向是補齊報稅資料與存摺金流（詳見第四、五節）。
自己領有不動產經紀業許可、開設仲介公司或工作室者，實質上是中小企業主／自營作業者。這類人申貸時，除了個人信貸，也可考慮針對營運週轉的管道。若屬此類，建議一併參考站上的中小企業周轉指南，把個人與公司兩條線分開規劃。
純佣房仲最常見的誤判，就是拿「帳面年收入除以 12」當成銀行認可的月收入。實務上，銀行對佣金、獎金這類「非固定薪資」通常會取近期平均後再打折採計，以反映收入的不確定性。
以一個假設情境說明（採計比例僅為示範，實際依各行政策而定）：一位純佣房仲去年扣繳憑單上的給付總額為 96 萬元，自己直覺「平均月收入 8 萬元」。但若銀行對佣金部分僅採計約八成，認列年收入約為 76.8 萬元，換算認列月收入約 6.4 萬元。這中間約 1.6 萬元的落差，就是很多房仲高估自己可貸額度的主因。
認列月收入算出來後，接著看額度上限。金管會對無擔保貸款訂有「DBR 22 倍」原則：借款人在全體金融機構的無擔保債務（信貸、信用卡、現金卡等）歸戶後總餘額，不宜超過月平均收入的 22 倍（依金管會相關規範；房貸、車貸等有擔保債務不計入此倍數）。以上述認列月收入 6.4 萬元為例，無擔保債務總量的天花板約為 6.4 萬 × 22 = 約 140.8 萬元，且這是「所有無擔保債務的合計上限」，不是單筆一定借得到的金額。
因此純佣房仲抓額度時，務必用「銀行認列月收入」而非「自認月收入」去乘 22 倍，再扣掉現有的卡循與其他信貸餘額，剩下的才是還有空間的部分。想更完整了解收入證明的邏輯，可延伸閱讀薪轉戶貸款完整攻略，對照固定薪資族的認列方式。
純佣、無薪轉的房仲要過件，關鍵在於「用替代文件把收入說清楚」。以下依有效程度整理，能準備越多、越完整，過件率越高。
特別提醒房仲的一個眉角：你的扣繳憑單所得類別，可能是「薪資所得（50 類）」，也可能是「執行業務所得（9B 類）」或佣金型的其他所得，端看公司如何撥款與申報。不同所得類別在銀行眼中的認定略有差異，送件前不妨先確認自己的憑單類別，以便準備對應的補充說明。若你目前完全沒有薪轉、也沒有勞保，可先看站上的專篇：無薪轉貸款好過嗎？5 種替代財力證明與沒勞保貸款可以辦嗎？5 種財力證明與合法管道，兩篇都提供了純佣房仲同樣適用的補件思路。
純佣房仲並非只能申辦一般信貸。依你的文件完整度、有無擔保品、急迫程度，可從下列合法管道中組合選擇。下表整理各管道的特性與適合對象。
| 管道 | 特性 | 適合的純佣房仲 |
|---|---|---|
| 銀行個人信用貸款 | 利率相對低、額度依認列收入與 DBR 而定，需完整財力證明 | 型態 A、文件齊全者首選 |
| 擔保型貸款（機車、保單、不動產） | 有擔保品門檻較低，可先建立與銀行的往來紀錄 | 手上有機車、保單、房產的房仲 |
| 信用卡循環／預借現金 | 取得快但利率高，僅適合極短期小額週轉 | 臨時周轉、金額小者（不建議長期使用） |
| 合法融資公司 | 審核較彈性、可認列非典型收入，利率通常高於銀行 | 銀行婉拒、但需要正規管道者 |
| 合法當舖（依當舖業法） | 以物品質押、快速，月利率有法定上限 | 有可質押物、急需現金者 |
| 代書／民間二胎（有不動產者） | 以不動產設定，額度較高，須嚴選合法業者 | 自有或家族有房產可設定者 |
選擇原則很簡單：能過件的前提下，優先選利率最低的銀行信貸；銀行婉拒時，再往彈性較高但成本較高的管道退一步，切勿一開始就跳到高成本管道。房仲有個天然優勢，就是熟悉不動產，若自有或家族有房產可設定，二胎的額度與利率條件通常比純信貸更有空間。
把前面的觀念落地，純佣房仲辦房仲貸款從準備到過件，可依下列六步驟進行。
步驟一：確認自己的僱用型態。先分清楚你是加盟／直營受僱（型態 A）、獨立掛牌（型態 B），還是自營工作室（型態 C），因為每一種能拿出的文件與適合的管道不同。
步驟二：盤點並蒐集收入證明。依第五節清單，備齊近一至二年扣繳憑單、透過 MyData 下載所得資料清單、勞保投保明細、成交獎金入帳存摺明細與在職證明。
步驟三：整理存摺金流讓收入看起來穩定。把不同來源的佣金盡量固定匯入同一帳戶、金額規律，連續數月的穩定入帳，比零星一筆大額更有說服力。
步驟四：試算合理額度，不要超貸。用「銀行認列月收入」乘上 DBR 22 倍抓天花板，扣掉現有無擔保債務後再保守打折，精算月付金與利息後再決定申貸金額。
步驟五：挑對管道與時機送件。先向與你有往來、看得到你薪轉或金流的銀行申辦，並盡量選在近幾個月有穩定成交入帳時送件、避開空窗期；同時避免短期內對多家銀行同時送件（會在聯徵留下多筆查詢紀錄）。可先閱讀信用瑕疵是什麼、如何查詢了解聯徵對過件的影響。
步驟六：核准後確認條件再對保。撥款前務必逐項確認利率、開辦費、綁約與提前清償違約金，確認全部合法合理後再對保簽約。
辦房仲貸款因被視為較高風險，拿到的利率有時會略高於固定薪資族，但仍必須落在法律規範內。掌握下列上限，就能一眼判斷報價是否合理。
提醒：業者口中的「月息幾分」要換算成年化利率才能與銀行報價比較（例如月息 1 分約等於年息 12%）。把所有成本換算成年化，才不會被低月息話術誤導。
越是急需用錢、越容易被詐騙盯上。純佣房仲請特別留意以下三種常見陷阱。
雷一：「房仲專案、免收入證明、保證核貸」。銀行不可能在完全不看收入的情況下保證核貸，凡強調「免審核、保證過件、專案直撥」的多為詐騙。收入證明正是你過件的武器，正規管道只會教你怎麼補件，不會叫你跳過。
雷二：申貸前先收費、要求繳「保證金／解凍金／手續費」。合法貸款的費用是從撥款中扣抵或撥款後收取，任何「還沒撥款就要你先匯錢」的要求都是詐騙。也切勿把存摺、提款卡、網銀密碼交給他人「代辦美化」。
雷三：假冒房仲人脈的投資結合借貸話術。房仲圈人脈廣，詐騙集團常以「內部件、資金週轉、共同投資」為由誘導借款或代辦。遇到可疑情況，請撥打165 反詐騙專線查證。
此外，純佣房仲要避免「短期內狂送多家銀行」：每次申貸銀行都會查聯徵，短時間多筆查詢反而讓後續銀行認為你「到處缺錢」，降低過件率。先鎖定一兩家最有機會的銀行申辦，是更聰明的做法。
台灣的不動產交易與仲介人力，除了雙北，也大量集中在高雄、台南、台中、屏東、嘉義等中南部都會與重劃區。中南部房仲在地找管道，可善用在地分行往來與熟悉當地市場的合法媒合資源，通常比盲目線上比價更有效率。
依所在區域，可延伸閱讀站上的在地攻略：高雄小額借款完整攻略、台南借款管道推薦、屏東借錢合法管道攻略、嘉義小額借款完整指南，或直接看中南部借款總覽，一次掌握各縣市在地管道與身分別方案。
總結來說，純佣、無底薪的房仲一樣借得到錢，重點在於把佣金收入用扣繳憑單、所得清單與存摺金流三管齊下地證明清楚，用認列月收入乘 DBR 22 倍抓合理額度，避開空窗期送件，並優先選擇利率最低的合法管道。準備到位，房仲的高收入實力就能被銀行看見。
Q1：房仲純佣、沒有底薪，銀行信貸真的辦得過嗎？
辦得過。純佣房仲被婉拒的主因不是職業本身，而是收入起伏大、銀行難以認定穩定平均月收入。只要備妥近一至二年扣繳憑單、成交獎金入帳的存摺明細與在職證明，把佣金收入清楚呈現出來，過件機會就會明顯提升。
Q2：房仲有專屬的貸款方案嗎？
目前並沒有任何「房仲專屬」的政府或銀行低利貸款方案。房仲能運用的是一般個人信用貸款、擔保型貸款與合法融資管道等既有產品。看到宣稱「房仲專案、免收入證明、保證核貸」的廣告，多半是詐騙話術，務必提高警覺。
Q3：我是純抽成、領現金、沒有薪轉存摺，還能貸款嗎？
可以，但需要用替代財力證明補件。常見可用文件包括扣繳憑單、透過 MyData 下載的財政部所得資料清單、勞保投保明細，以及連續六個月以上的存摺往來明細。把佣金固定匯入同一帳戶、金額規律，是讓現金收入被銀行看見的關鍵。
Q4：房仲的佣金收入，銀行會全額採計嗎？
通常不會全額採計。銀行對佣金、獎金這類非固定薪資多半會取近六個月至一年平均並酌予折算，以反映收入的不確定性。因此抓額度時，請用「銀行認列月收入」而非「自認月收入」計算，避免高估可貸金額。實際採計比例依各銀行政策而定。
Q5：純佣房仲可以貸到多少額度？
無擔保貸款額度受金管會 DBR 22 倍原則約束：所有無擔保債務歸戶後總餘額不宜超過月平均收入的 22 倍。以認列月收入 6 萬元估算，無擔保債務總量天花板約 132 萬元，且這是所有信貸與卡循的合計上限，須扣除現有債務後才是剩餘可貸空間。
Q6：辦房仲貸款時，高專（純佣）比普專（有底薪）難貸嗎？
相對來說是的。普專有固定底薪與薪轉，收入穩定度接近一般上班族，過件較單純；高專純靠抽成、月收入起伏大，銀行認列時會保守打折，因此更需要靠扣繳憑單與穩定金流來補強。但只要文件到位、避開空窗期送件，高專一樣能順利過件。
Q7：剛入行、還在成交前空窗期的新人房仲能借嗎？
空窗期收入偏低確實較難辦一般信貸。建議先以擔保型貸款（機車、保單）建立與銀行的往來紀錄，或先累積數月穩定的佣金入帳與報稅紀錄後再申辦。切勿因急用而相信「新人也保證核貸」的廣告。
Q8：我是自己開仲介工作室的房仲，該辦個人信貸還是企業貸款？
兩條線可以並行規劃。個人資金需求走個人信貸；若是店面營運、人事或週轉的資金，則可考慮中小企業周轉相關管道，將個人與公司財務分開。建議一併參考站上的中小企業周轉指南，依實際用途選擇適合的產品。
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