離婚後房子留給誰、房貸誰來繳？從銀行契約、財產分配到一個人扛房貸的實戰解析

TL;DR：離婚房貸的關鍵是：離婚協議只能約束夫妻兩人，約束不了銀行。只要你還是借款契約上的共同借款人或連帶保證人，對方不繳，銀行仍可以找你。真正讓一方脫離房貸的方法，是由留房的一方轉貸或經銀行同意變更借款人，或乾脆賣房清償。房子怎麼分，則依民法第 1030 條之 1 先扣房貸再算剩餘財產差額，不是直接把房子切一半。

 

核心洞察：先拿到銀行「承接人能不能過」的答案，再把答案寫進離婚協議，順序不能顛倒。

離婚房貸是什麼？先分清楚房子、債務、協議三層關係

離婚房貸，指的是夫妻離婚時，名下有尚未還完貸款的房屋，需要決定房子歸誰、房貸由誰繳、另一方怎麼退出。最常見的情況是：當初買房時夫妻一起當借款人，或一方是借款人、另一方當連帶保證人，離婚後兩人都還在同一筆貸款上。

 

很多人以為在離婚協議寫好「房子歸我、房貸我繳」就結束了，結果幾年後對方遲繳，銀行的催繳通知寄到自己家。問題出在三層關係各自獨立：

層次	看什麼文件	誰說了算	離婚協議能不能改
房屋產權	建物與土地登記謄本、權狀	地政機關的登記	協議可以約定過戶，但要實際辦理移轉登記才算數
銀行債務	借款契約、抵押權設定	銀行與借款人、保證人之間的契約	不能單方改，借款人或保證人要退出需銀行同意
夫妻內部分擔	離婚協議、調解或判決	夫妻雙方	可以約定誰繳、補償多少，但只約束夫妻兩人

資料來源：民法第 301 條、民法第 273 條、民法第 1050 條。

 

依民法第 1050 條，兩願離婚應以書面為之，有二人以上證人簽名，並向戶政機關辦理離婚登記；依民法第 1052 條之 1，經法院調解或和解成立的離婚，婚姻關係也會消滅。不論走哪一條路，離婚生效都不會讓銀行債務自動跟著改變。

 

本文從「留下房子、要一個人扛房貸的那一方」以及「想從房貸脫身的那一方」兩個角度，整理離婚時房貸該怎麼處理。如果你是單親、正在找補助或其他借款管道，可以搭配單親媽媽借款與補助攻略一起看。

 

 

離婚協議寫房貸歸對方繳，為什麼還不夠？

這是離婚房貸最常見的陷阱。原因有三個，都寫在民法裡：

 

第一，共同借款通常是連帶債務。依民法第 272 條，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。房貸契約上的共同借款人，多半就是這種約定。再依民法第 273 條，連帶債務的債權人，得對於債務人中的一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部的給付。也就是說，銀行可以只找你一個人要全部的錢。

 

第二，換人承擔債務要銀行同意。依民法第 301 條，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。離婚協議裡約定「房貸由對方承擔」，在銀行承認之前，對銀行沒有效力。

 

第三，連帶保證人一樣跑不掉。依民法第 739 條，保證是指債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任的契約。很多夫妻買房時讓配偶當連帶保證人，離婚後如果沒有向銀行辦理解除，保證責任仍在。保證人的完整風險可以看貸款保證人完整指南。

 

這些債務也會出現在信用報告上。依金融聯合徵信中心對信用報告「共同債務、從債務」欄位的說明，信用報告會依承貸金融機構列出揭露期限內主債務未結案的相關明細，內容包括共同借款戶或主借款戶是誰、哪家金融機構的借款、未逾期餘額、逾期金額與科目。只要舊房貸還沒結案，你的信用報告就會一直掛著這筆債，離婚後自己想買房、辦信貸時，銀行都看得到。

 

好消息是，夫妻之間的約定仍然有用。依民法第 280 條，連帶債務人相互間，除法律另有規定或契約另有訂定外，應平均分擔義務；離婚協議就是「契約另有訂定」。依民法第 281 條，你替對方清償後，可以向對方請求償還其應分擔的部分及利息。只是求償要自己去追，銀行不會幫你。

 

 

離婚時房子與房貸的四種處理方式比較

實務上，有房貸的房子離婚時大致有四種處理方式。每一種對「誰能脫離房貸」的效果差很多：

處理方式	做法	需不需要銀行同意	離開的一方能否脫離債務	適合誰
賣房清償	出售房屋，價金先還清房貸，剩餘依協議分配	需配合塗銷抵押權	可以，貸款結清即脫離	雙方都不想或無力承接
一方買斷並轉貸	留房方以自己名義申請新房貸，清償舊貸款並補償對方	需要新銀行核貸	可以，舊貸款清償後結案	留房方收入足以一人負擔
原貸款變更借款人	向原銀行申請由一方承接，另一方退出	需要原銀行同意	經銀行同意後可以	不想重辦貸款、原貸款條件較好
暫時維持共有	房子與房貸先不動，約定由一方居住並繳款	不需要	不能，雙方仍在貸款上	子女還小、短期內無法賣或轉貸

能真正切斷房貸關係的，只有前三種。第四種最省事，卻把風險留到未來：繳款的一方一旦失業、再婚或刻意不繳，另一方的信用就會受影響。如果一定要暫時維持共有，至少要在協議裡寫清楚期限，例如「子女成年或幾年內未能轉貸，就出售房屋」。

 

另外一種情況是：離婚後房子仍是兩人持分共有，其中一方想用自己的持分借錢週轉，這屬於持分抵押的問題，銀行態度保守，民間管道成本高，借款前務必先了解二胎房貸的風險與民間二胎貸款的差異。

 

 

房子怎麼分？剩餘財產分配與房貸的計算方式

夫妻沒有另外約定夫妻財產制時，適用法定財產制。依民法第 1030 條之 1，法定財產制關係消滅時（離婚就是其中一種），夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，雙方剩餘財產的差額應平均分配。房貸是婚姻期間所負的債務，會先從房屋價值裡扣掉。

 

同條也規定，因繼承或其他無償取得的財產，以及慰撫金，都不列入分配。此外，依民法第 1017 條，夫妻財產分為婚前財產與婚後財產，不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產，所以婚前買房、父母贈與的證明文件要留好。

 

用一個簡化例子說明（假設雙方沒有其他財產與債務）：

項目	丈夫	妻子
婚後買的房子（登記在丈夫名下）市價	1,200 萬元	0
婚姻期間的房貸餘額	600 萬元	0
剩餘財產	600 萬元	0
差額的一半	（600 萬－0）÷ 2 ＝ 300 萬元，由丈夫給妻子

如果丈夫要留下房子，就得拿出 300 萬元補償妻子。手上沒有現金的人，最常見的做法就是用房子轉貸增貸來籌這筆錢，下一段會試算月付金。實際案件還要把存款、股票、車子、其他負債全部算進去，法院也可以依民法第 1030 條之 1第 2 項，在平均分配有失公平時調整或免除分配額。

 

請求權有時效。同條規定，剩餘財產差額分配請求權，自請求權人知有剩餘財產差額時起，二年間不行使而消滅；自法定財產制關係消滅時起，逾五年者亦同。離婚時沒談清楚，事後才想到要分，可能已經來不及。

 

中南部地政機關對這套流程也有清楚的說明：臺南市臺南地政事務所整理了剩餘財產差額分配的計算方式，以及離婚時申請分配登記要準備的文件，包括法定財產制關係消滅的證明文件、剩餘財產分配協議書或法院判決確定證明文件、土地增值稅繳（免）稅或不課徵證明文件等。

 

 

留下房子的一方，銀行怎麼評估能不能一個人扛？

不論是轉貸還是變更借款人，銀行都會把承接人當成新申請人重新審核。原本兩份收入一起繳的房貸，變成一份收入扛，最容易卡在下面幾點。各銀行的內部授信標準自訂、不對外公開，以下是實務上常見的審核方向：

 

一、收入能不能負擔月付金。銀行會看承接人一個人的薪轉、扣繳憑單或報稅資料，評估月付金占收入的比例，並把既有的信用卡、信貸、車貸月付一起算進去。離婚後若還要負擔子女扶養費，生活支出也會變高，自己要先算清楚。

 

二、年齡加貸款年限。承接人年紀越大，銀行可給的年限可能越短，月付金就越高。轉貸時年限通常重新計算，不是延續原貸款剩下的年數。

 

三、信用紀錄。婚姻期間如果有卡費、信貸遲繳，或曾替對方作保，都會影響審核。可以先申請個人信用報告看看自己的狀況，信用有瑕疵的情況請參考信用瑕疵的查詢與影響。

 

四、房屋鑑價與可貸成數。要靠增貸籌補償金時，新貸款金額會比原貸款高，能不能貸到需要的金額，取決於銀行的鑑價與成數。如果承接人名下還有其他房屋，還可能受到央行選擇性信用管制影響，成數與寬限期以銀行最新說明為準。

 

五、沒有固定薪轉的人要提早準備。離婚前是家庭主婦、主夫或接案工作者，突然要一個人承接房貸，最難的是收入證明。可以先參考家庭主婦借款與財力證明與無薪轉貸款的替代財力證明，累積幾個月固定入帳紀錄再送件。

 

如果承接人符合新青安的條件，離婚者也可以申請，但房屋與家庭成員名下住宅的認定方式有特別規定，詳細可以看單親媽媽借款攻略中整理的財政部問答。

 

 

買斷對方要多少錢？轉貸金額、月付試算與費用稅負

延續前面的例子：房子市價 1,200 萬元、房貸餘額 600 萬元，丈夫要補償妻子 300 萬元。若全部靠轉貸籌錢，新貸款金額就是 600 萬＋300 萬＝ 900 萬元，等於市價的 7.5 成，能不能貸到要看銀行鑑價與核貸條件。

 

下表以假設年利率 2.5%、本息平均攤還試算（利率僅為試算假設，實際依銀行核定，不代表任何銀行的報價）：

貸款金額	20 年（240 期）月付	30 年（360 期）月付
600 萬元（只承接原餘額）	約 31,794 元	約 23,707 元
900 萬元（承接＋補償 300 萬）	約 47,691 元	約 35,561 元

從表上可以看到，多借 300 萬元補償對方，30 年期月付就多出約 1.2 萬元。如果一個人的收入撐不住，可以考慮和對方協議分期給付補償金、用其他財產抵充，或乾脆出售房屋。利息怎麼算可以用借款利率怎麼算的試算教學自己核對。

 

轉貸的其他費用：常見的有新貸款的開辦費、鑑價費、抵押權設定與舊抵押權塗銷的規費及代書費，舊貸款若仍在綁約期內還可能有提前清償違約金。各銀行收費不同，送件前請銀行列出明細。轉貸流程與比較可以看房貸轉貸完整流程。

 

過戶的稅負：如果房子原本登記在要離開的一方名下，需要移轉給留房的一方，稅負會因移轉原因不同而不同：

• 依剩餘財產差額分配移轉：依財政部 107 年 7 月 4 日台財稅字第 10700509500 號令，夫妻離婚後一方依民法第 1030 條之 1 行使剩餘財產差額分配請求權，申報土地移轉現值時檢附離婚登記等證明文件及夫妻協議給付文件或法院確定判決書，准依土地稅法第 28 條之 2申請不課徵土地增值稅。這不是免稅，而是延後課徵：日後再移轉時，以應給付差額配偶取得該土地時核計土地增值稅的現值為原地價計算。
• 以贈與方式移轉：遺產及贈與稅法第 20 條規定配偶相互贈與的財產不計入贈與總額，但離婚登記後雙方已不是配偶，過戶的時間點與原因會影響適用，請先向國稅局確認。
• 以買賣方式移轉：屬一般買賣，可能涉及土地增值稅、契稅與房地合一所得稅，請先向地方稅務局與國稅局試算。

不要為了省稅隨便選移轉原因。移轉原因要和實際的離婚協議內容一致，否則可能被稅捐機關重新認定。契稅等其他稅目的處理，以地方稅務局的認定為準。

 

 

一方承接房貸的六個步驟

以下是離婚時由一方留下房子、承接房貸的完整流程。最重要的是第二步要在簽離婚協議之前完成：

 

步驟一：盤點房屋產權與貸款契約

申請建物與土地登記謄本，確認房子登記在誰名下；翻出借款契約與對保資料，確認誰是借款人、共同借款人或連帶保證人，以及目前的貸款餘額、利率與綁約期。

 

步驟二：先問銀行承接人能不能通過

帶著承接人的收入與財力資料，先詢問原銀行能不能變更借款人，也可以同時詢問其他銀行轉貸的可貸金額、年限與費用。沒有拿到銀行的初步答案，不要先簽死離婚協議。

 

步驟三：計算剩餘財產差額與補償金額

列出雙方的婚後財產與債務，扣除繼承或無償取得的財產後，計算剩餘財產差額，確認留房的一方要補償對方多少，以及補償金要一次付清還是分期。

 

步驟四：把房貸安排寫進離婚協議

協議中寫清楚：由誰承接房貸、補償金額與付款期限、銀行不核准時怎麼辦（例如限期出售房屋、價金如何分配），以及承接前由誰繳款、遲繳時如何處理。內容複雜時，建議請律師協助或透過法院調解。

 

步驟五：申請轉貸或變更借款人並完成對保

送件後配合銀行照會、鑑價與對保。銀行照會常問的問題可以先看銀行照會的流程與應答重點。核准後由新貸款清償舊貸款，或由原銀行完成借款人變更。

 

步驟六：塗銷舊抵押、辦理過戶並查聯徵

舊貸款清償後辦理抵押權塗銷；需要移轉產權時，一併辦理登記與稅務申報。最後，離開的一方記得申請個人信用報告，確認自己已不在對方的共同債務或保證債務資料中。

 

 

對方不繳房貸怎麼辦？保護自己信用的做法

如果離婚時沒辦轉貸，或還在等銀行審核期間，對方就開始不繳，處理順序建議如下：

 

一、先確認繳款狀態。主動聯絡銀行，確認目前是否已經逾期、逾期幾期。房貸遲繳會影響信用紀錄，遲繳的影響與補救方式可以看貸款遲繳會怎樣的補救指南。

 

二、必要時先代繳，保住信用。若你是共同借款人或連帶保證人，任由逾期累積，受影響的也是你的信用。先代繳再依民法第 281 條向對方求償，通常比事後修復信用划算。代繳時保留匯款紀錄與對方的協議內容，作為日後求償的證據。

 

三、依協議追償或聲請強制執行。離婚協議中約定的給付，對方不履行時可以依法求償；如果是法院調解或和解成立的內容，處理會更直接。收到法院文件時的應對可以看欠錢被告的處理流程。

 

四、小心趁亂而來的詐騙。離婚期間急著籌補償金或處理房貸，容易被「保證轉貸成功」「免看收入也能過」的廣告吸引。合法金融機構一定會審核收入與信用，還沒撥款就要先付手續費、要你交出存摺或提款卡的，都是高風險警訊。常見話術可以看貸款詐騙防範重點，有疑慮可撥 165 反詐騙專線或上165 全民防騙網查證。

 

五、別用借名登記規避。有人為了避開債務或稅負，把房子登記在親友名下，日後容易出現產權糾紛，也可能讓銀行重新審視貸款。所有安排都應該用真實的名義與原因辦理。

 

 

中南部常見情況：透天厝、家族土地與父母出資

在台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東等地，離婚房貸常常不只是一間公寓的問題，還牽涉家族財產。我們整理三種常見情況：

 

情況一：蓋在父母土地上的透天厝。土地是父母贈與或繼承來的，屬於無償取得，依民法第 1030 條之 1原則上不列入剩餘財產分配；但婚後用夫妻收入蓋的房子、繳的房貸，可能要分開計算。土地與建物分屬不同人時，銀行的鑑價與設定方式也會不同，轉貸前要先問清楚。

 

情況二：父母出頭期款、夫妻一起繳房貸。頭期款如果是父母贈與其中一方，要保留匯款紀錄與贈與證明；如果是借款，最好有借據。父母出資與家族借款怎麼留證據，可以參考合法借據的寫法。

 

情況三：房子登記在一方名下，另一方是連帶保證人。不少家庭買房時是這樣安排的。房子留給登記名義人時，保證人一方最需要確認自己有沒有從保證債務中解除，離婚協議簽完後，務必向銀行確認保證責任是否已經解除。

 

如果離婚後需要另外借一筆生活週轉金，中南部可利用的在地管道，可以看中南部借款總覽。借款前請先確認自己一個人的月收入，扣掉房貸、扶養費後還能負擔多少月付。

 

 

常見問題 FAQ

 

離婚協議寫房貸由對方繳，我就不用負責了嗎？

不一定。離婚協議只約束夫妻兩人，銀行不是協議的當事人。依民法第 301 條，第三人與債務人訂立契約承擔其債務，非經債權人承認，對於債權人不生效力。只要你的名字還在借款契約的借款人或連帶保證人欄位，銀行仍可以向你請求清償。

 

共同借款人可以在離婚後退出房貸嗎？

可以申請，但要銀行同意。常見做法有兩種：一是由留房的一方以自己名義重新申請房貸（轉貸），清償舊貸款後，原本的共同借款人自然退出；二是向原銀行申請變更借款人。兩種做法銀行都會重新審核承接人的收入、信用與房屋鑑價，不保證核准。

 

前夫或前妻不繳房貸，銀行會找我嗎？

如果你是共同借款人，依民法第 273 條，連帶債務的債權人得對債務人中的一人或數人或全體，同時或先後請求全部或一部的給付，銀行可以直接找你繳。你替對方清償後，依民法第 281 條可以向對方請求償還其應分擔的部分。

 

房子是婚後買的，離婚時一定對半分嗎？

不是直接把房子切一半。依民法第 1030 條之 1，是把雙方現存的婚後財產，各自扣除婚姻關係存續中所負的債務後，比較剩餘財產的差額，再由較多的一方把差額的一半分給較少的一方。房貸屬於債務，會先從房屋價值中扣除。

 

父母出錢買的房子，離婚時也要分嗎？

依民法第 1030 條之 1，因繼承或其他無償取得的財產不列入剩餘財產分配。父母贈與的房屋或土地，如果能證明是無償取得，原則上不列入分配；但婚後用夫妻收入繳的房貸、增建或裝修，是否影響計算要看個案，建議諮詢律師。

 

留下房子的一方要拿多少錢給對方？

要先算雙方的剩餘財產差額。以簡化例子來說：房子登記在丈夫名下，市價 1,200 萬元、房貸餘額 600 萬元，雙方沒有其他財產與債務，丈夫的剩餘財產為 600 萬元，妻子為 0，差額的一半就是 300 萬元。實際金額還要納入雙方所有婚後財產與債務，也可以協議調整。

 

離婚時把房子過戶給對方，要繳土地增值稅嗎？

依財政部 107 年 7 月 4 日台財稅字第 10700509500 號令，夫妻離婚後一方依民法第 1030 條之 1 行使剩餘財產差額分配請求權，申報土地移轉現值時檢附離婚登記與協議給付文件或法院確定判決書，可依土地稅法第 28 條之 2 申請不課徵土地增值稅，但日後再移轉時會以原取得時的現值計算漲價總數額。如果是用買賣或贈與方式過戶，稅負不同，送件前請先向地方稅務局與國稅局確認。

 

離婚後只剩一份收入，銀行會讓我承接房貸嗎？

要看你一個人的收入能不能負擔月付金、信用紀錄是否正常、年齡加上貸款年限是否在銀行規定內，以及房屋鑑價是否足夠。各銀行的負債比與年限規定自訂、不對外公開，建議在簽離婚協議前，先請銀行做承接人的預審。