新婚買房，房子登記誰、房貸誰來借？夫妻共同借款的額度、稅負與婚後財產一次看懂

TL;DR：夫妻聯名房貸其實是兩個決定：房子登記在誰名下，以及房貸由誰當借款人。一人收入就借得到時，通常由一人登記、一人借款最單純；收入不夠才讓配偶當共同借款人或保證人。銀行辦理自用住宅放款依法不得要求連帶保證人，足額擔保時也不得要求保證人；而夫妻一起申請新青安，額度不會加倍，新婚家庭合計上限是 1,200 萬元。

 

核心洞察：先決定「誰出了多少錢」，再決定登記與借款方式。登記影響所有權與稅負，借款身分影響聯徵與還款責任，兩件事分開想，婚後才不會吵。

夫妻聯名房貸是什麼？先分清登記、借款人與保證人

夫妻聯名房貸，指的是夫妻兩人一起出現在同一筆房貸或同一間房子的權利義務上。實務上會牽涉三種不同的身分，很多新婚夫妻會把它們混在一起：

• 所有權人（登記名義人）：房子登記在誰名下，誰就擁有所有權。兩人共同登記時，依民法第 817 條按應有部分共有，應有部分不明時推定為均等。
• 共同借款人：和主借款人一起在借款契約上簽名，本身就是借款人。房貸契約通常約定為連帶債務，依民法第 272 條，銀行可以向其中任何一人請求全部金額。
• 保證人：依民法第 739 條，是在借款人不還時才代負責任的人，又分為一般保證人與連帶保證人。

這三種身分可以自由組合。例如房子只登記在太太名下，先生是共同借款人；或兩人各登記一半，但只有先生借款、太太提供持分一起設定抵押。每一種組合的貸款額度、稅負、信用紀錄與婚變時的處理方式都不一樣，下面逐一比較。

 

如果你們是請長輩幫忙出頭期款，錢怎麼給、贈與稅怎麼算，可以先看父母贈與頭期款怎麼給；本篇專注在夫妻兩人之間怎麼登記、怎麼借。

 

 

四種常見安排比較：一人登記、兩人共有、共同借款與保證

以下把新婚夫妻最常見的四種安排放在同一張表。表中的「額度」指銀行評估還款能力時能不能把兩人收入一起算，實際核貸仍以各銀行審核為準。

安排	登記名義	借款人	收入能否合併評估	配偶的責任	配偶聯徵紀錄
A：一人登記、一人借款	甲	甲	原則上只看甲	對銀行無直接還款責任	不揭露此筆房貸
B：一人登記、配偶共同借款	甲	甲＋乙	可以	連帶清償全部金額	揭露為共同債務
C：兩人共有、兩人共同借款	甲＋乙	甲＋乙	可以	連帶清償全部金額，並以持分擔保	揭露為共同債務
D：一人登記、配偶當保證人	甲	甲	銀行可參考乙的財力	甲不還時代負責任	揭露為從債務

資料來源：民法第 272 條、第 739 條、第 817 條、金融聯合徵信中心信用報告表 B2 說明。（資料擷取日：2026 年 10 月 12 日）

 

從這張表可以看出，安排 A 對配偶最單純：配偶不是借款人，也不在聯徵上背這筆債，日後自己要申請信貸、車貸比較不受影響。代價是銀行只看一個人的收入，如果月付占收入比例太高，額度可能不夠。

 

安排 B 和 C 讓兩人收入一起評估，比較容易借到需要的金額，但配偶等於對整筆房貸負全部責任，不是只負責一半。依民法第 280 條，連帶債務人之間除另有約定外平均分擔義務，所以一方多繳的部分，事後可以向另一方請求；但這是夫妻之間的事，對銀行沒有效力。

 

安排 D 讓配偶當保證人。依民法第 745 條，一般保證人在銀行還沒對借款人財產強制執行而無效果前，可以拒絕清償，這就是先訴抗辯權；但依第 746 條，保證人拋棄這項權利、借款人受破產宣告或財產不足清償時，就不能主張。連帶保證人則沒有先訴抗辯權。保證人的風險與拒絕方式，可以參考貸款保證人完整指南。

 

 

銀行可以要求配偶一定要加入嗎？銀行法第 12 條之 1 怎麼說

很多新婚夫妻在送件時會聽到「配偶要一起簽」。這時候要知道，自用住宅放款有法律保護借款人。依銀行法第 12 條之 1：

• 銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。
• 已取得足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。
• 銀行徵取保證人時，應以一定金額為限；未來求償時，應先向借款人求償，不足部分才向保證人求償。

金管會在金管銀法字第 10010008650 號令進一步說明，自用住宅放款是指目前確無自用住宅、為購置自住使用之住宅所申請的貸款；並舉例銀行已取得足額擔保，但仍徵取共同借款人，或要求保證人出具最高限額保證契約書、要求一般保證人拋棄先訴抗辯權，都屬於規避規定或顯失公平的情形。金管會的金融小百科也有相同說明。

 

但要注意一個例外：如果是借款人為了強化自己的授信條件，主動向銀行提出保證人，就不受「足額擔保不得要求保證人」的限制。換句話說，如果你一個人的收入撐不起想要的額度，主動請配偶擔任共同借款人或保證人，是合法的選擇；銀行不可以做的是在擔保已經足夠時，把配偶加入當成核貸條件。

 

送件時可以直接問承辦人員：「以我一個人的收入與這間房子的擔保，可以核貸多少？加入配偶後差多少？」用兩個數字比較，再決定要不要讓配偶簽名。

 

 

新青安與央行限貸：配偶名下有房怎麼算？

新婚夫妻買房，最常被問的是：配偶名下的房子會不會影響我？答案是新青安和央行限貸的認定範圍不一樣，要分開看。

項目	新青安（青安 3.0）	央行選擇性信用管制
看誰名下有沒有房	借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅	借款人本人名下
認定方式	三人的全國財產稅總歸戶財產查詢清單查無建物為原則	借款人的全國財產稅總歸戶財產查詢清單
持分房屋	持分換算面積合計未滿 40 平方公尺仍可申辦	持分也算有房，繼承取得者除外
額度或成數	最高 1,000 萬元；新婚家庭 1,200 萬元；育有未成年子女家庭 1,500 萬元；最高 8 成	名下有房者第 1 戶無寬限期；第 2 戶最高 7 成、無寬限期；第 3 戶以上 3 成
兩者關係	依央行問與答，青安貸款不受自然人第 1 戶、第 2 戶購屋貸款限制，其餘仍受規範

資料來源：財政部國庫署青年安心成家購屋優惠貸款原則、青安問與答、中央銀行 2026 年 9 月 17 日新聞稿、中央銀行選擇性信用管制問與答。（資料擷取日：2026 年 10 月 12 日）

 

依財政部國庫署的規定，青安的新婚家庭是指申請日前 2 年內完成結婚登記的家庭，額度最高 1,200 萬元。另外三個和夫妻直接相關的規則：

 

第一，夫妻一起申請，額度不會加倍。依青安問與答，提供共同持有的房地擔保、兩人都符合資格時，優惠貸款額度合計最高仍為 1,000 萬元，新婚與育兒家庭分別是 1,200 萬元和 1,500 萬元。

 

第二，如果只有一人符合資格（例如太太婚前已經用過青安，依規定 2023 年 8 月 1 日以後曾獲貸者不得再申辦），共有人要把持分一併抵押給銀行，並以符合資格者為借款人，優惠額度按建物持分比例核貸。持分一半時，新婚家庭的優惠額度就是 600 萬元。

 

第三，青安規定借款人須為房屋所有權人；而且貸後婚姻關係消滅（配偶死亡除外），超過 1,000 萬元的部分會停止利息補貼。新婚額度不是永久的，婚變時要一併考慮。

 

央行這邊則是以借款人本人名下的房屋與房貸戶數認定。依 2026 年 9 月 18 日生效的規定，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由 6 成調升為 7 成、無寬限期。如果先生名下已有房子，改由名下無房的太太當借款人，在央行規定上可能不受第 2 戶限制；但青安仍會看配偶名下有沒有房，兩者結論可能不同。換屋族的細節可以參考換屋貸款怎麼規劃，新青安的完整說明可以看新青安重點整理。

 

 

中南部試算：高雄 1,500 萬電梯大樓，一人借或兩人借差多少

假設一對結婚 1 年的夫妻，在高雄買一間總價 1,500 萬元的電梯大樓，兩人名下都沒有房子、都沒用過青安，打算貸 8 成 1,200 萬元。以下用年利率 2.275%（青安一段式機動利率試算值，實際以銀行核定為準）、本息平均攤還計算：

情境	可用青安優惠額度	貸款 30 年月付	貸款 40 年月付
新婚家庭，貸 1,200 萬元	最高 1,200 萬元	約 46,023 元	約 38,099 元
非新婚、無子女，貸 1,000 萬元	最高 1,000 萬元	約 38,352 元	約 31,749 元
兩人各半共有，只有一人符合青安	按持分 1/2，新婚 600 萬元	600 萬元部分約 23,011 元	600 萬元部分約 19,049 元

試算說明：利率、年限均為假設值；40 年期若使用 5 年寬限期，1,200 萬元在寬限期內每月只付利息約 22,750 元，寬限期後 35 年每月約 41,466 元。青安額度依財政部國庫署規定。（資料擷取日：2026 年 10 月 12 日）

 

從試算可以看出兩件事。第一，新婚家庭 1,200 萬元的額度，剛好能讓這對夫妻多借 200 萬元優惠貸款，但月付也從約 3.2 萬元升到約 3.8 萬元（40 年期）。第二，如果先生一個人的月收入約 6 萬元，月付 3.8 萬元占收入超過六成，銀行可能認為還款壓力偏高，這時才是考慮讓太太擔任共同借款人、把兩人收入一起評估的時機。

 

中南部很多雙薪家庭的情況是：一方是公教或上班族有固定薪轉，另一方是接案、經營小店或在家帶小孩。這時與其讓收入不穩定的一方掛共同借款人，不如先確認固定收入那一方能借多少，不足的部分再評估。家庭主婦或主夫如何證明財力，可以參考家庭主婦借款與財力證明；利率怎麼換算，可以用借款利率試算教學自己算一次。

 

 

夫妻聯名房貸的申請步驟

以下六個步驟，是新婚夫妻從決定登記方式到撥款後管理的完整流程：

 

步驟一：盤點兩人名下房屋與信用

夫妻各自調閱全國財產稅總歸戶財產查詢清單與聯徵信用報告，確認名下有沒有房屋或持分、既有房貸與信用卡、信貸負債，判斷新青安與央行第 1 戶、第 2 戶的適用情形。

 

步驟二：決定登記方式與持分比例

依頭期款實際出資比例、婚前或婚後資金來源，決定登記在一方名下或兩人共有，以及各自的應有部分比例，並保留出資轉帳紀錄。

 

步驟三：決定借款人與保證安排

先以單一借款人試算額度與月付，不足時才考慮讓配偶擔任共同借款人；記得銀行法規定自用住宅放款不得要求連帶保證人，足額擔保時也不得要求保證人。

 

步驟四：比較銀行方案並送件

向兩到三家銀行詢問成數、利率、年限、寬限期與青安新婚額度，準備身分證明、結婚登記資料、收入證明與買賣契約後送件，並確認契約上每個人的身分是借款人或保證人。

 

步驟五：簽約對保並完成登記

對保時逐條確認連帶責任條款、擔保範圍與提前清償規定，完成產權登記、抵押權設定與撥款，再申報契稅等相關稅費。

 

步驟六：建立家庭還款與文件管理

約定房貸由哪個帳戶扣款、雙方如何分擔，保存契約、繳款紀錄與出資證明，每年報稅時申報購屋借款利息扣除，並定期檢視婚姻財產與保險安排。

 

 

資格條件：銀行審核夫妻房貸看什麼

銀行審核房貸大致看兩件事：房子值多少（擔保）與人還不還得起（還款能力）。夫妻一起申請時，銀行會額外注意下面幾點：

• 每位借款人的收入與負債：共同借款人的薪轉、扣繳憑單、既有信用卡與信貸月付都會一起評估。
• 每位借款人的信用紀錄：任何一方有遲繳、呆帳或信用卡循環過高，都可能影響整筆貸款的條件。
• 名下房屋與房貸戶數：央行規定以借款人本人名下認定，所以由誰當借款人會影響成數與寬限期。
• 新青安資格：年滿成年至申貸時未滿 50 歲、借款人本人年所得總額不得超過 200 萬元，且借款人與配偶及未成年子女均無自有住宅。
• 房屋條件：青安的房價上限為臺北市 3,500 萬元、新北市與新竹縣市 2,500 萬元、其他縣市 2,000 萬元，最高貸款成數 8 成。

資料來源：財政部國庫署青安原則、中央銀行問與答。各銀行對負債比、收入門檻的內部標準不同，沒有統一的官方數字，送件前請直接詢問。

 

要特別提醒的是，共同借款會出現在雙方的信用報告上。依聯徵中心信用報告表 B2 的說明，報告會分別列示共同債務、從債務與擔保品提供人的資訊，內容包含共同借款或主借款戶是誰、哪家金融機構、未逾期餘額與逾期金額等。配偶日後自己申請信貸或車貸時，這筆房貸也會被看到。信用剛起步的一方，可以先看信用小白貸款攻略。

 

 

費用與稅負：加名、過戶、利息扣除與房屋稅

房子先登記在一方名下、婚後想「加名」給配偶，是很常見的需求。下表整理配偶之間移轉房地與持有期間的主要稅負：

稅目	配偶贈與房地時	依據
贈與稅	配偶相互贈與的財產不計入贈與總額	遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 6 款
土地增值稅	得申請不課徵；日後再移轉時以前次原地價計算	土地稅法第 28 條之 2
契稅	房屋贈與仍要申報，贈與契稅為契價 6%，由受贈人申報	契稅條例第 2 條、第 3 條、第 7 條
房地合一稅	日後出售時，以配偶間第 1 次相互贈與前、配偶原始取得之日計算持有期間	財政部說明（依 106 年函令）
購屋借款利息扣除	每一申報戶每年 30 萬元為限、以一屋為限，須減除儲蓄投資特別扣除額	所得稅法第 17 條、施行細則第 24 條之 3
房屋稅	供自住 1.2%；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且現值在一定金額以下者 1%	房屋稅條例第 5 條

資料來源：遺產及贈與稅法第 20 條；土地稅法第 28 條之 2；契稅條例第 2 條；第 3 條；第 7 條；財政部配偶贈與房地出售說明；所得稅法第 17 條；所得稅法施行細則第 24 條之 3；房屋稅條例第 5 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 12 日）

 

幾個容易誤會的地方：

 

第一，配偶贈與不用繳贈與稅，不代表完全免稅。房屋部分仍要依契稅條例繳 6% 贈與契稅，另外還有登記規費與代書費。

 

第二，房地合一稅的持有期間。所得稅法第 14 條之 4本身只允許繼承或受遺贈取得者合併前手的持有期間；配偶贈與的部分，依財政部說明，出售時是以配偶間第 1 次相互贈與前、配偶原始取得之日為取得日，成本也以原始取得成本計算。自住房地若符合所得稅法第 4 條之 5「個人或其配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年」等條件，還有免稅額可以適用。

 

第三，購屋借款利息扣除是以「申報戶」為單位。夫妻合併申報時，就算兩人都是共同借款人、各繳一半，每年最多仍只能扣 30 萬元，而且以一屋為限。房屋要登記在納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下，並在該地址辦竣戶籍登記。

 

如果婚後想把舊房貸轉到利率更好的銀行，可以參考房貸轉貸流程與省息比較；轉貸時借款人也可以重新安排，但同樣要重新審核。

 

 

風險與注意：婚後財產、離婚、債務與過世

夫妻聯名房貸最大的風險，往往不是利率，而是婚姻狀況改變時的處理。以下幾點建議在買房前就先談清楚：

 

第一，房子登記在誰名下，不等於離婚時就歸誰。依民法第 1017 條，夫妻財產分為婚前與婚後財產，由夫妻各自所有，不能證明為婚前或婚後財產者推定為婚後財產。依民法第 1030 條之 1，法定財產制關係消滅時，雙方婚後財產扣除婚後債務的剩餘差額應平均分配。婚前買房、婚後一起繳房貸，常會在離婚時產生爭議，所以頭期款與每月房貸由誰的帳戶支付，最好都留紀錄。

 

第二，離婚協議約束不了銀行。共同借款人或保證人想退出，必須經銀行重新審核同意；銀行不同意時，即使協議寫「房貸由對方繳」，銀行仍可以向你求償。離婚後房貸怎麼處理，請看離婚房貸怎麼處理。

 

第三，一方的個人債務。依民法第 1023 條，夫妻各自對其債務負清償之責；但依民法第 1003 條之 1，因家庭生活費用所生的債務，由夫妻負連帶責任。房子如果是兩人共有，依民法第 819 條，各共有人可以自由處分自己的應有部分，但共有物的處分、變更與設定負擔要全體同意；一方的債權人仍可能對該方的持分聲請強制執行。

 

第四，一方過世。共同借款人過世後，剩下的借款人仍要繼續還款，過世一方的持分與債務則由繼承人處理。相關做法可以參考繼承房貸怎麼辦；房貸壽險是否需要加保，建議和保險顧問一起評估。

 

最後是詐騙。網路上常見以「代辦夫妻貸款」「保證核貸加名」為名的話術，遇到下面這些情況要提高警覺：

• 要求先付「審件費」「包裝費」才能送件
• 要求把存摺、提款卡、印章或自然人憑證交給對方代為操作
• 建議偽造收入證明或假結婚取得新婚額度
• 聲稱可以用信貸補足頭期款，達成「零自備」

遇到可疑情況可以撥打 165 反詐騙專線，或到165 全民防騙網查詢；更多手法可以看貸款詐騙防範重點。中南部在地的合法借款管道，可以參考高雄小額借款在地管道。

 

 

常見問題 FAQ

 

夫妻聯名房貸是什麼意思？

一般說的夫妻聯名房貸，通常包含兩件事：房子由夫妻兩人共同登記（各有應有部分），以及房貸由兩人一起當借款人（共同借款人）。登記和借款是分開的兩件事，可以只做其中一件，例如房子只登記在太太名下，但先生當共同借款人；也可以兩人共有、只由一人借款。

 

銀行可以要求配偶一定要當共同借款人或連帶保證人嗎？

依銀行法第 12 條之 1，銀行辦理自用住宅放款不得要求借款人提供連帶保證人；已取得足額擔保時，也不得要求提供保證人。金管會函令進一步說明，銀行已取得足額擔保卻仍徵取共同借款人，屬於規避規定的情形。但如果借款人為了強化自己的授信條件，主動提出配偶擔任保證人或共同借款人，則不受這個限制。

 

共同借款人和連帶保證人差在哪？

共同借款人本身就是借款人，房貸契約通常約定為連帶債務，依民法第 272 條，銀行可以向任何一位借款人請求全部金額。保證人則是主債務人不還時才代負責任；一般保證人有民法第 745 條的先訴抗辯權，連帶保證人則沒有，銀行可以直接向他求償。三者在聯徵報告上也會分別以共同債務或從債務的方式揭露。

 

夫妻一起申請新青安，額度可以加倍嗎？

不行。依財政部國庫署青安問與答，夫妻共同持有房地作為擔保、且兩人都符合資格時，優惠貸款額度合計最高仍是 1,000 萬元；新婚家庭（申請日前 2 年內完成結婚登記）最高 1,200 萬元，育有未成年子女家庭最高 1,500 萬元。如果只有一人符合資格，額度要按該人的建物持分比例核貸。

 

配偶名下已經有房子，我還能申請新青安嗎？

原則上不行。青安的資格是借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅，以申辦時三人的全國財產稅總歸戶財產查詢清單查無建物為原則；但持有共有住宅、持分換算面積合計未滿 40 平方公尺者，仍可申辦。央行的選擇性信用管制則是以借款人本人名下的房屋與房貸戶數認定。

 

婚後買房登記在一方名下，離婚時另一方就什麼都拿不到嗎？

不一定。夫妻未約定財產制時適用法定財產制，依民法第 1030 條之 1，婚姻關係消滅時，雙方現存的婚後財產扣除婚後債務後，剩餘財產的差額應平均分配。房子登記在誰名下，影響的是所有權歸屬；婚後用薪水共同繳的房貸，日後仍可能透過剩餘財產分配處理。請求權自知有差額起 2 年、或自婚姻關係消滅起 5 年不行使而消滅。

 

把房子持分過戶給配偶，要繳哪些稅？

依遺產及贈與稅法第 20 條，配偶相互贈與的財產不計入贈與總額，不用繳贈與稅；依土地稅法第 28 條之 2，土地部分可以申請不課徵土地增值稅，但日後再移轉時會從原地價計算。房屋部分則仍要依契稅條例按契價繳納 6% 的贈與契稅，並負擔登記規費與代書費用。

 

夫妻都有繳房貸，購屋借款利息可以兩人各扣一次嗎？

不行。依所得稅法第 17 條，購屋借款利息屬於列舉扣除額，每一申報戶每年以 30 萬元為限，且以一屋為限，還要先減除申報的儲蓄投資特別扣除額。夫妻原則上合併申報，同一戶只能扣一次；房屋須登記為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有並辦竣戶籍登記，並取得向金融機構借款的利息單據。