爸媽走了、房貸還沒繳完：留下房子還是放棄？從法律責任、銀行手續到兄弟姊妹分房的實戰解析

TL;DR：房貸不會因為父母過世而消失，債務會跟著遺產一起由繼承人承受；但依民法第 1148 條，繼承人對被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任，不用拿自己的錢去補。想留房，要找銀行承接或轉貸；不想留房，可以賣房清償，或在知悉得繼承起三個月內拋棄繼承。如果你本身是共同借款人或連帶保證人，責任不會因為拋棄繼承而消失。

 

核心洞察：先在三個月內把「遺產值多少、房貸剩多少、誰想留房」算清楚，再決定繼承、賣房或拋棄，順序不能顛倒。

繼承房貸是什麼？房貸不會因為借款人過世而消失

繼承房貸，指的是父母或家人過世時，名下房屋還有沒繳完的房貸，繼承人要決定這間房子和這筆債務怎麼處理。很多人在辦喪事的同時，才發現銀行的扣款還在繼續，或接到銀行通知詢問後續由誰繳款。

 

先講法律上的基本規則。依民法第 1148 條，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；同條第 2 項規定，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。也就是說，房子和房貸會一起被繼承，但你的責任上限是你繼承到的遺產。

 

另一個要知道的是抵押權。房貸通常會在房屋上設定抵押權給銀行。依民法第 873 條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。所以沒有人繳房貸時，銀行最直接的做法是對房子行使抵押權，房子一旦進入法拍，賣價通常不如自己出售來得理想。

 

本文站在「家人剛過世、要處理一間還有房貸的房子」的子女或配偶角度，把法律責任、銀行手續、兄弟姊妹分房、稅費與中南部家族房產的常見狀況整理在一起。如果你遇到的是夫妻離婚時的房貸分配，請改看離婚房貸處理攻略，兩者的法律規則不同。

 

 

先分清楚你的身分：繼承人、共同借款人、保證人責任差很多

同樣是「家人的房貸」，你在這筆房貸裡的身分不同，責任就完全不同。很多家庭買房時，會讓子女當共同借款人或連帶保證人，這時候就不能只看繼承規定。

你的身分	責任從哪裡來	要還到多少	拋棄繼承能不能脫身
單純繼承人	繼承（民法第 1148 條）	以因繼承所得遺產為限	可以，拋棄後不承受遺產與債務
共同借款人	你自己和銀行簽的借款契約	依借款契約，通常要負全部責任	不行，這是你自己的債務
連帶保證人	你自己和銀行簽的保證契約（民法第 739 條）	依保證契約，主債務人不履行時代負責任	不行，保證責任不是繼承來的
同住但不是繼承人	無	不用還	不適用，但房子若被拍賣可能要搬離

資料來源：民法第 1148 條、民法第 739 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 7 日）

 

依民法第 739 條，保證是當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。這份契約是保證人自己簽的，拋棄繼承只處理「繼承來的債務」，處理不了你自己簽的借款或保證契約。不確定自己有沒有簽，可以翻出當年的借款契約，或向銀行申請查詢。連帶保證的完整風險可以參考貸款保證人完整指南。

 

另外，繼承人有好幾位時，依民法第 1153 條，繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任；繼承人相互間，除法律另有規定或另有約定外，按應繼分比例負擔。所以銀行可以向任何一位繼承人請求，只是每個人的上限都是自己繼承到的遺產。

 

 

繼承留房、賣房還貸、拋棄繼承：三條路怎麼選？

家人過世後，面對有房貸的房子，大致只有三條路。先看比較表，再看各自的眉角。

選擇	適合誰	房子結果	房貸結果	要注意
繼承後留房	房屋價值高於房貸，有人想住、收入撐得起月付	分給想留房的繼承人	由留房的人承受原貸款或轉貸	銀行要重新審核承接人
繼承後賣房	沒有人要住，或沒人撐得起月付	出售	用賣房價金清償，剩下的錢依應繼分分配	出售前要先辦繼承登記，可能有房地合一稅
拋棄繼承	債務明顯大於遺產，或不想處理	放棄	不承受	三個月期限、全部遺產一起放棄、後順序繼承人會遞補

資料來源：民法第 1174 條、民法第 1175 條、民法第 1176 條、民法第 759 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 7 日）

 

拋棄繼承的三個重點

第一，期限只有三個月。依民法第 1174 條，拋棄應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。法院的聲請狀範例可以在司法院書狀範例（家事）下載「家事聲請狀，聲請拋棄繼承准予備查」。

 

第二，只能整筆放棄。依民法第 1175 條，繼承之拋棄溯及於繼承開始時發生效力。拋棄就是房子、存款和房貸一起放棄，不能挑「只要房子、不要房貸」。

 

第三，後順序的人會遞補。依民法第 1176 條，第一順序繼承人中親等近者均拋棄時，由次親等的直系血親卑親屬繼承；先順序繼承人均拋棄時，由次順序繼承人繼承。子女全部拋棄，孫子女、祖父母或兄弟姊妹可能就成為繼承人，要提醒他們也在知悉之日起三個月內評估是否拋棄。繼承順序依民法第 1138 條為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。

 

不拋棄、但遺產不夠還債時怎麼辦

如果不確定債務有多少，可以依民法第 1156 條，於知悉得繼承之時起三個月內開具遺產清冊陳報法院，由法院公示催告債權人報明債權。沒有陳報的話，依民法第 1162 條之 1，繼承人對被繼承人債權人的全部債權，仍應按其數額比例計算，以遺產分別償還；繼承開始時未屆清償期的債權，視為已到期。也就是說，遺產不夠清償時，不能只挑房貸先還、其他債權人不理，處理順序最好先請教律師。

 

還有一點常被忽略：依民法第 1148 條之 1，繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產。父母生前兩年內過戶給子女的財產，也會被算進「所得遺產」的範圍。

 

 

先查保單：房貸壽險與壽險理賠可能先把房貸還掉

在決定繼承或拋棄之前，先翻出被繼承人的保單。有些人辦房貸時會一起投保房貸壽險，也有人買了一般壽險、指定子女或配偶為受益人。

 

依保險法第 112 條，保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者，其金額不得作為被保險人之遺產。也就是說，指定受益人的壽險理賠金屬於受益人，不是遺產，就算受益人拋棄繼承，原則上仍可以領取。受益人拿到理賠後，可以自己決定要不要拿來清償房貸、保住房子。

 

如果保單是以銀行為受益人的房貸壽險，理賠金會依保單約定先清償貸款餘額，剩餘部分才依約定給付。保單條款各家不同，不要自行推定理賠範圍，請向保險公司申請查詢並以書面回覆為準。如果不知道父母有哪些保單，可以向保險業的公會查詢被繼承人的投保紀錄，詳細方式請以該公會的公告為準。

 

 

想留下房子：銀行怎麼審核繼承人承接房貸？

決定留房之後，最關鍵的問題是：銀行願不願意讓你接手？依民法第 301 條，第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。所以就算家裡協議好「房子給老大、房貸老大繳」，沒有經過銀行同意，對銀行就沒有效力。

 

承接資格：銀行會看的四件事

各銀行的內規不公開，但實務上都會重新審核承接人，常見的面向有：

• 還款能力：承接人的薪資、報稅所得或其他收入，扣掉既有負債後，能不能負擔這筆房貸的月付。
• 信用紀錄：聯徵紀錄有沒有遲繳、卡債或過多的查詢。信用有瑕疵的人可以先看信用瑕疵的影響與補救。
• 年齡與剩餘年限：承接人的年齡加上貸款年限，是否符合銀行的上限；轉貸時年限可能重新計算。
• 房屋鑑價：銀行會重新鑑價，老屋、透天厝或土地持分複雜的房子，鑑價結果可能和你預期的不同。

以上門檻都由各銀行自訂，沒有任何一家銀行公開保證繼承人一定能承接，申請前最好先帶著收入資料和謄本到原貸銀行詢問。

 

央行規定：繼承來的房貸不計入房貸戶數

很多人擔心：自己名下已經有一間房和房貸，再承接爸媽的房貸，會不會被當成第二戶，成數和寬限期都被限制？中央銀行在「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」裡有明確說明：

問與答題號	情況	央行說明
Q11	認定自然人名下有無房屋	建物係繼承取得者，不計入借款人名下之房屋數
Q12	名下無房貸但有持分房屋，申辦購屋貸款	原則上受第 1 戶購屋貸款限制，惟持分房屋係繼承取得者，得不受限
Q14	認定自然人名下房貸戶數	自然人因繼承而承受之房貸，不計入借款人名下之房貸戶數

資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答。（資料擷取日：2026 年 10 月 7 日）

 

這代表繼承來的房子與房貸，原則上不會讓你之後買自住房時被多算一戶。但銀行在個案上仍會查證，央行的規定也可能調整，申貸前請以承貸銀行的最新說明為準。

 

承受原貸款，還是另外轉貸？

比較	向原銀行申請承受債務	向其他銀行轉貸
做法	原銀行同意由繼承人承擔原貸款	新銀行核貸，清償舊貸款並塗銷舊抵押權
可借金額	多半以原貸款餘額為限	可依新鑑價重新核貸，有機會多借出補償兄弟姊妹的錢
利率與年限	依原銀行審核結果	依新銀行審核結果，年限可能重新計算
費用	依原銀行規定	可能有開辦費、鑑價費、代償與設定相關費用

上表為一般比較，利率、年限與費用依各銀行申辦當下公告為準（資料擷取日：2026 年 10 月 7 日）。

 

轉貸流程與費用的細節可以參考房貸轉貸流程與省息攻略。不管選哪一種，在銀行完成對保、舊貸款清償前，不要先把補償金付給兄弟姊妹，避免錢付了、貸款卻沒過。

 

 

兄弟姊妹分房試算：一個人留房要準備多少錢？

中南部很常見的情況是：爸媽留下一間透天厝，三個兄弟姊妹只有一個人想留下來住。下面用簡化的例子說明，數字只是假設，不代表任何銀行報價。

 

假設條件：透天厝市價 900 萬元，房貸餘額 300 萬元，被繼承人的配偶已過世，繼承人為三名子女，應繼分各三分之一，沒有其他遺產與債務。

項目	金額	說明
房屋市價	900 萬元	以實際鑑價或成交行情為準
扣除房貸餘額	300 萬元	以銀行出具的餘額證明為準
淨值	600 萬元	900 萬減 300 萬
每人應得	200 萬元	600 萬除以 3
留房者要補償另外兩人	400 萬元	200 萬乘以 2
留房者總資金需求	700 萬元	承接 300 萬房貸加補償 400 萬

700 萬元除以 900 萬元約等於 7.8 成。這個成數對很多銀行來說偏高，老透天的鑑價也可能低於市價，所以實務上常見的做法是：留房的人拿出部分自有資金，或和兄弟姊妹約定分期補償並寫進分割協議。

 

如果全部用 20 年或 30 年的房貸支應，以年利率 2.5%、本息平均攤還試算：

貸款金額	20 年月付	30 年月付
只承接原貸 300 萬元	約 15,897 元	約 11,854 元
承接加補償共 700 萬元	約 37,093 元	約 27,658 元

試算基準日：2026 年 10 月 7 日；年利率 2.5% 為假設值，月付以本息平均攤還公式計算後四捨五入。

 

以 20 年期來看，月付從約 1.6 萬元增加到約 3.7 萬元。利率 2.5% 只是試算假設，不代表任何銀行報價；自己的情況可以用借款利率與利息試算教學重新算。月付超過收入能負擔的範圍時，與其硬扛，不如考慮賣房後分錢。

 

 

繼承房貸的費用與稅負：登記費、遺產稅扣除與房地合一稅

處理繼承房貸時，除了月付，還有幾筆費用和稅要先算進去。

項目	規定	重點
繼承登記費	土地法第 76 條	按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費
逾期登記罰鍰	土地法第 73 條	繼承開始之日起六個月內申請；逾期每逾一個月得處應納登記費額一倍罰鍰，最高二十倍
遺產稅申報	遺產及贈與稅法第 23 條	被繼承人死亡之次日起算六個月內申報
未償房貸扣除	遺產及贈與稅法第 17 條第 1 項第 9 款	被繼承人死亡前未償之債務，具有確實之證明者，自遺產總額中扣除
出售時的房地合一稅	所得稅法第 14 條之 4	繼承取得者，以成交價減除繼承時房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後的價值與相關費用計算所得

資料來源：土地法第 76 條、土地法第 73 條、遺產及贈與稅法第 23 條、遺產及贈與稅法第 17 條、所得稅法第 14 條之 4。（資料擷取日：2026 年 10 月 7 日）

 

遺產稅：房貸餘額可以扣除，但要有銀行證明

依財政部稅務入口網「被繼承人死亡前未清償的債務，可否自遺產總額中扣除？」的說明，向金融機構借款，應取得金融機構出具的借款期間、金額、資金支付情形，以及截至被繼承人死亡時尚未償還餘額的證明文件。所以第一次去銀行時，就請銀行開立「截至死亡日的借款餘額證明」，報遺產稅時用得到。同一則說明也提醒，被繼承人重病無法處理事務期間所借的債務，繼承人必須說明債務發生原因並證明資金用途。

 

遺產稅要等繳清或取得免稅證明後，才能辦理繼承登記，所以這一步會直接影響後面的時程。

 

賣房：持有期間可以合併計算

依所得稅法第 14 條之 4，境內居住的個人持有房屋、土地的期間在二年以內，稅率為 45%；超過二年未逾五年為 35%；超過五年未逾十年為 20%；超過十年為 15%。同條最後一項規定，有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。爸媽住了很多年的房子，子女繼承後出售，持有期間不是從零開始算。

 

不過，繼承的房地出售時適用房地合一新制或舊制，要看取得時點等條件，個案差異大，出售前請先向戶籍所在地國稅局確認，或請地政士、會計師試算。

 

 

繼承房貸處理流程：留房或賣房前的六個步驟

以下是從家人過世到房貸處理完成的順序，每一步都有期限，建議全家一起排時程。

 

步驟一：確認繼承人與三個月期限

申請載有死亡記事的戶籍謄本，依民法第 1138 條列出繼承人與順序。記下「知悉得繼承之日」，拋棄繼承與陳報遺產清冊都只有三個月。

 

步驟二：通知銀行並申請貸款餘額證明

帶死亡證明與繼承人身分文件到原貸銀行，告知借款人過世，申請截至死亡日的借款餘額證明，同時詢問後續繳款方式、繼承人承接條件，以及有沒有搭配房貸壽險。在還沒決定前，盡量不要讓房貸遲繳，遲繳的後果可以看貸款遲繳會怎樣。

 

步驟三：盤點遺產與債務後決定繼承或拋棄

把房屋市價、存款、保單理賠與房貸、信貸、卡債、私人借款列成一張表。遺產明顯不足清償時，評估拋棄繼承；不確定有沒有其他債務時，考慮陳報遺產清冊。

 

步驟四：申報遺產稅並扣除未償房貸

依遺產及贈與稅法第 23 條，在被繼承人死亡之次日起算六個月內申報遺產稅，附上銀行出具的未償餘額證明，把房貸列為扣除額，取得遺產稅繳清或免稅證明書。

 

步驟五：簽遺產分割協議並辦繼承登記

全體繼承人協議由誰取得房屋、誰承擔房貸、補償金額與支付方式，再依土地法第 73 條，在繼承開始之日起六個月內向地政事務所辦理繼承登記。依民法第 759 條，因繼承取得的不動產物權，應經登記始得處分，沒有辦好繼承登記，就不能賣房，也不能拿去設定抵押轉貸。

 

步驟六：向銀行辦理承受債務或轉貸對保

留房的人向原貸銀行申請承受債務，或向其他銀行申請轉貸，完成對保、抵押權設定與舊抵押權塗銷後，再把補償金付給其他繼承人。賣房的話，則在交屋時由價金清償房貸、塗銷抵押權，剩餘價金依協議分配。

 

 

中南部家族房產常見情況：透天厝、祖厝與沒辦繼承的老房子

在台中、彰化、雲林、嘉義、台南、高雄、屏東，很多家庭的房子是透天厝或祖厝，產權和房貸常常比都市公寓複雜。我們整理三種常見情況：

 

情況一：兄弟姊妹意見不一，房子一直「公同共有」。依民法第 1151 條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；依民法第 828 條，公同共有物之處分及其他權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。只要有一個人不同意，就很難賣房或轉貸。依土地登記規則第 120 條，部分繼承人因故不能會同時，可以由其中一人或數人為全體繼承人的利益，先申請公同共有登記，至少先避免逾期罰鍰。

 

情況二：老家多年沒辦繼承登記。臺南市歸仁地政事務所的逾期未辦繼承登記 Q&A提醒，繼承人如不辦理繼承登記，即不能出售所繼承之不動產或向銀行抵押貸款。依土地法第 73 條之 1，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記，經地政機關查明公告後三個月內仍未聲請的，得列冊管理；列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，移請財政部國有財產署公開標售。房子上還有房貸的話，問題會更複雜，建議盡早處理。

 

情況三：房子在父母名下，土地在祖父母或其他親戚名下。房地分屬不同人時，銀行的鑑價與設定方式會不同，轉貸前要先確認土地是否也需要一併辦理繼承或取得同意。若需要和農會往來，可以參考農會貸款條件比較；中南部其他在地借款管道，可以看中南部借款總覽。

 

 

處理繼承房貸的風險與防詐提醒

家人過世、手上又有一筆房貸時，很容易被急著解決的心情推著走。以下幾種狀況要特別小心：

• 聲稱「不用拋棄繼承也不用還」或「保證幫你承接過件」的代辦：繼承責任與銀行審核都有法律與內規依據，沒有人能保證結果。
• 要求先付費、交出存摺或印鑑的人：辦理繼承與轉貸不需要把存摺、印鑑交給不認識的人保管。
• 為了補償兄弟姊妹而借高利民間二胎：利息與違約條款可能讓房子更快保不住，借之前先看二胎房貸風險與地下錢莊的利息陷阱。
• 放著不繳，以為銀行會自己處理：銀行可以依抵押權聲請拍賣，遲繳也會影響共同借款人或保證人的信用。

遇到可疑的借款或代辦話術，可以撥打 165 反詐騙專線，或到165 全民防騙網查詢；更多常見手法可以看貸款詐騙防範重點。如果家人生前還有其他債務、已經被提告，可以參考欠錢被告的處理流程。

 

另外，如果過世的是配偶，而你們生前曾考慮以房養老，可以參考退休族借款與以房養老的說明，了解以房養老契約在借款人身故後如何處理。

 

 

常見問題 FAQ

 

父母過世，房貸要由子女繼續繳嗎？

房貸不會因為借款人過世而消失。依民法第 1148 條，繼承人承受被繼承人財產上的一切權利、義務，但對被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。子女如果繼承並想留下房子，就要和銀行談承接或轉貸；不想留房，可以賣房清償，或在期限內拋棄繼承。

 

繼承房貸會不會要我拿自己的錢去還？

原則上不會。民法第 1148 條第 2 項規定，繼承人對於被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。但如果你本身就是這筆房貸的共同借款人或連帶保證人，那是你自己簽的契約，責任不會因為繼承規定而消失。

 

拋棄繼承要在多久內辦？

依民法第 1174 條，拋棄繼承應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承的人。拋棄依民法第 1175 條溯及於繼承開始時發生效力，而且是整筆遺產一起放棄，不能只拋棄房貸、保留房子。

 

子女全部拋棄繼承後，房貸會變成誰的？

依民法第 1176 條，第一順序的繼承人如果親等近的都拋棄，會由次親等的直系血親卑親屬繼承，例如孫子女；先順序都拋棄，再由次順序繼承，例如被繼承人的父母、兄弟姊妹。所以要拋棄繼承時，最好全家一起確認後順序的人是否也要辦。

 

繼承來的房貸會被算成第二戶房貸嗎？

依中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，自然人因繼承而承受的房貸，不計入借款人名下的房貸戶數；名下建物係繼承取得者，也不計入名下房屋數。實際申貸仍要以承貸銀行的查證與審核為準。

 

父母有買保險，保險金可以拿來還房貸嗎？

可以先查。依保險法第 112 條，保險金額約定於被保險人死亡時給付於其所指定之受益人者，其金額不得作為被保險人之遺產。如果有房貸壽險或指定受益人的壽險，理賠金屬於受益人，受益人可以自行決定是否用來清償房貸；若是以銀行為受益人的房貸壽險，則依保單約定處理。

 

繼承的房子多久內要辦繼承登記？

依土地法第 73 條，繼承登記得自繼承開始之日起六個月內為之，逾期每逾一個月得處應納登記費額一倍的罰鍰，最高不得超過二十倍。依土地法第 73 條之 1，逾一年未辦理繼承登記，地政機關公告後仍未申請的，可能被列冊管理十五年，期滿移請國有財產署公開標售。

 

兄弟姊妹之中一個人想留房，要怎麼處理房貸？

常見做法是全體繼承人簽遺產分割協議，把房子分給留房的人，再由他向銀行申請承受原貸款或另行轉貸，並用轉貸或自有資金補償其他繼承人。依民法第 301 條，承擔債務要經債權人承認，所以銀行同意前，其他繼承人對銀行仍可能在所得遺產範圍內負責。