TL;DR：換屋貸款的關鍵是「先確認你是哪一種換屋族」。名下有房但沒有房貸的人，新房屬於受限制的第 1 戶購屋貸款，不得有寬限期；名下已有 1 戶房貸的人，新房屬於第 2 戶，自 2026 年 9 月 18 日起最高 7 成、無寬限期。兩種人都可以向銀行申請央行的換屋協處措施，切結在新房撥款後 18 個月內賣掉舊房並完成過戶，換取寬限期或不受成數上限限制。18 個月內沒完成過戶，會被取消寬限期、收回本金並追溯計收罰息。舊房賣掉後，還可以在 2 年內申請房地合一稅或土地增值稅的重購退稅。
核心洞察：先算「舊房能拿回多少錢、雙房貸要撐幾個月」，再決定先買還是先賣；銀行願不願意承作切結，是各家自己的授信判斷，不是每家都會做。
換屋貸款，指的是名下已經有一間房子的人，為了換到更適合的房子而申辦的新購屋貸款。常見情境是家裡小孩長大要換大一點的房子、長輩年紀大了要從透天厝換到有電梯的大樓、工作調動要搬到另一個城市，或是退休後想把大房子換小、拿回一筆現金。
換屋族和首購族最大的差別，是你名下已經有房屋或房貸，所以新房貸款會受到中央銀行選擇性信用管制的規範。依中央銀行公布的對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定與問與答，名下有房屋的自然人申辦購屋貸款，會依名下房貸戶數被區分成第 1 戶、第 2 戶、第 3 戶以上，各有不同的成數上限與寬限期限制。
另一個卡關點是時間差。舊房還沒賣掉，新房就要付頭期款；舊房賣掉了，新房還沒找到，一家人要先去哪裡住。換屋這件事真正要規劃的，是錢和時間兩條線怎麼對齊。本文站在「已經有一間房、想換第二間」的家庭角度，把央行規定、三種買賣順序、雙房貸月付試算、重購退稅和中南部常見的透天換大樓情境整理在一起。
如果你是因為離婚或家人過世才要處理房子與房貸，規則不太一樣，可以分別參考離婚房貸處理攻略與繼承房貸處理攻略。如果只是想把現有房貸換到利率較低的銀行，那是轉貸，請看房貸轉貸流程與省息攻略。
同樣是換屋，名下的狀態不同，新房貸款適用的規定就不同。央行問與答把換屋族分成兩種，分別在 Q17、Q18 提供協處措施。先對照下表，找到自己屬於哪一種：
| 你的狀態 | 新房貸款屬於 | 央行一般限制 | 簽換屋切結後 | 切結要做到什麼 |
|---|---|---|---|---|
| 名下有房屋，但沒有房貸（例如舊房貸款已還清） | 受規定限制的第 1 戶購屋貸款（Q17） | 無寬限期 | 得不受「不得有寬限期」限制 | 撥款後 18 個月內將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記 |
| 名下已有 1 戶房貸 | 第 2 戶購屋貸款（Q18） | 最高 7 成，無寬限期（2026 年 9 月 18 日起） | 得不受成數上限及「不得有寬限期」限制 | 撥款後 18 個月內將第 1 戶房貸擔保品出售、完成產權移轉登記，並清償債務、塗銷抵押權 |
| 名下房屋已全部賣掉 | 經銀行查證屬實，可排除本規定適用（Q13） | 回到銀行一般授信審核 | 不需要換屋切結 | 無 |
資料來源：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答 Q13、Q17 與 Q18；中央銀行 115 年 9 月 17 日理監事會新聞稿。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
幾個容易誤會的地方要特別說明：
中央銀行在 2026 年 9 月 17 日理監事會決議調整選擇性信用管制，自 9 月 18 日起實施。和換屋族最相關的是第 2 戶成數上限調整：
| 貸款項目 | 修正前 | 2026 年 9 月 18 日起 |
|---|---|---|
| 名下有房屋者的第 1 戶購屋貸款 | 無寬限期 | 維持不變 |
| 第 2 戶購屋貸款 | 6 成，無寬限期 | 7 成，無寬限期 |
| 第 3 戶以上購屋貸款 | 3 成，無寬限期 | 維持不變 |
| 自然人購置高價住宅貸款 | 3 成，無寬限期 | 維持不變 |
資料來源：中央銀行 115 年 9 月 17 日理監事會新聞稿附件。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
換句話說，沒簽換屋切結的第 2 戶，最多可以貸到房價的 7 成，但從第一個月就要本息一起繳；簽了切結、銀行也同意的話，可以不受 7 成上限與無寬限期的限制，實際成數與寬限期長短仍由銀行依你的條件核定。另外，依問與答 Q4，財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」不受第 1 戶、第 2 戶購屋貸款限制，但全國公教員工房屋貸款（築巢優利貸）仍受規定限制；新青安的月付變化可以參考新青安月付變化說明，軍公教族群可以參考軍公教貸款攻略。
換屋最常被問的問題就是「要先買還是先賣」。三種做法沒有標準答案，關鍵是你手上的現金能撐多久、舊房好不好賣，以及家人能不能接受中間搬兩次家。
| 做法 | 適合誰 | 好處 | 主要風險 | 貸款重點 |
|---|---|---|---|---|
| 先買後賣 | 現金充裕、舊房地段好容易賣、家人不想搬兩次 | 可以慢慢挑新房，一次搬家 | 雙房貸期間月付壓力大；18 個月內賣不掉要承擔違約效果 | 新房屬第 1 戶受限或第 2 戶，需要換屋切結才能有寬限期或突破成數 |
| 先賣後買 | 現金較緊、舊房貸款餘額高、想把風險降到最低 | 賣屋款先入袋，名下房屋全部賣出後可排除央行規定適用 | 可能要先租屋或借住，搬兩次家；新房還沒找到前房價可能變動 | 回到銀行一般授信審核，資格符合時也可以評估新青安 |
| 延後交屋或售後回租 | 買賣雙方願意配合、時間差不長 | 縮短空窗期，減少雙房貸或租屋期間 | 條件要寫進買賣契約，對方不一定同意，契約要請專業人員確認 | 依實際過戶時點決定新房貸款適用哪一種規定 |
資料來源：中央銀行不動產抵押貸款業務規定問與答 Q13、Q17 與 Q18。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
先買後賣最怕的是「高估自己賣房的速度」。央行在114 年 9 月 8 日新聞稿中提到，隨著房市交易降溫，民眾反映出售原有房屋時間拉長，或買方因貸款要等銀行排撥而延長交屋期限，這也是期限從 1 年延長為 18 個月的原因。中南部的透天厝、屋齡較高的公寓，或位在非市中心的房子，成交時間通常比都會區大樓長，規劃時最好把可能賣不到預期價格也一起算進去。
先賣後買的好處是確定性高：賣屋款入帳後，你清楚知道手上有多少錢可以當頭期款，不會被雙房貸綁住。缺點是中間要找地方住，搬家和短租的費用要先抓好預算。
我們用一個中南部常見的情境來試算。王先生一家住在高雄郊區的透天厝，爸媽年紀大了爬樓梯不方便，想換到市區有電梯的大樓。條件如下：
| 方案 | 新房貸款 | 要準備的自備款 | 雙房貸期間每月月付 | 18 個月合計 |
|---|---|---|---|---|
| A. 先買後賣，有換屋切結 | 960 萬元（假設 8 成） | 240 萬元 | 舊房 13,336 元＋新房只繳利息 20,000 元＝33,336 元 | 約 60 萬元 |
| B. 先買後賣，沒有切結 | 840 萬元（第 2 戶上限 7 成） | 360 萬元 | 舊房 13,336 元＋新房 30 年本息 33,190 元＝46,526 元 | 約 83.7 萬元 |
| C. 先賣後買 | 600 萬元（用賣屋淨額約 600 萬元付頭期） | 約 600 萬元（來自賣屋款） | 只有新房 30 年本息 23,707 元，另加租屋費用 | 不適用（另計租屋） |
試算基準日：2026 年 10 月 8 日；年利率 2.5% 為假設值，月付以本息平均攤還公式計算後四捨五入；賣屋淨額未扣仲介費、代書費與稅費。7 成上限依中央銀行 115 年 9 月 17 日新聞稿。
從試算可以看到三件事：
如果你想自己換算不同利率與年限的月付，可以參考借款利率與利息試算教學。中南部其他城市的借款與購屋資金管道，可以看中南部借款總覽、高雄在地借款管道與台南借款管道比較。
央行規定的是「上限」和「寬限期」，至於你能不能貸到、貸幾成、利率多少，還是由銀行依授信原則審核。央行在114 年 9 月 8 日新聞稿中也籲請銀行在借款人符合授信 5P 原則與實質換屋自住的前提下，協助支應換屋者的資金需求。5P 指的是借款戶信用、資金用途、還款來源、債權保障與授信展望。
換屋族申請時，銀行通常會特別看下面幾點：
| 審核重點 | 銀行想確認什麼 | 你可以準備的資料 |
|---|---|---|
| 名下房屋與房貸戶數 | 新房貸款屬於第 1 戶、第 2 戶還是可排除適用 | 全國財產稅總歸戶財產查詢清單、舊房貸款清償證明或抵押權塗銷資料 |
| 還款能力 | 雙房貸期間收入能不能同時負擔兩筆月付 | 薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、所得清單、存款證明 |
| 實質換屋自住 | 是不是自住換屋，而不是多買一間投資 | 家庭成員與換屋理由說明、舊房出售計畫 |
| 舊房出售可行性 | 18 個月內賣得掉嗎 | 舊房權狀、實價登錄行情、仲介委託書或買賣契約 |
| 信用紀錄 | 過去繳款是否正常 | 聯徵紀錄，申請前先確認沒有遲繳 |
上表為一般審核方向整理，實際要求依各銀行規定為準。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
不是每家銀行都願意承作換屋切結。切結代表銀行要在 18 個月後追蹤你有沒有賣房，承作意願與條件依各銀行內規而定，建議同時詢問兩到三家，包括舊房貸款的原貸銀行。銀行可能會打電話照會確認資金用途與工作狀況，可以先看銀行照會會問什麼做準備。如果你本身收入不固定，例如自營、接案或領現，申請前先整理好可以證明收入的資料。
下面六個步驟是換屋族從評估到完成的完整流程，順序很重要，不要先簽新房買賣契約、才回頭問銀行能貸多少。
向國稅局申請全國財產稅總歸戶財產查詢清單，確認名下有幾間房屋；再確認舊房還有沒有房貸。這一步決定新房貸款屬於第 1 戶受限、第 2 戶，或可以排除適用。
用內政部實價登錄查同社區或附近相似物件的成交價，保守估算舊房可賣價格。可回收資金＝舊房售價－舊房貸款餘額－賣屋相關費用。再把新房總價、自備款、裝潢、搬家與稅費列出來，算出缺口。
用前面的試算表，算出雙房貸期間每月要繳多少、要撐幾個月。雙房貸月付加上生活費，最好不要超過家庭月收入能承受的範圍，還要留緊急預備金。撐不住就選先賣後買，或和買賣雙方協調延後交屋。
帶著前面整理的資料，向銀行說明你是實質換屋自住，詢問是否承作 18 個月換屋切結、可核成數、寬限期多長、利率與綁約條件。把各家條件列表比較。
簽切結前，逐條看清楚期限、違約效果與提前清償條款。依央行問與答，期限是從新房貸款撥款後起算 18 個月，要在期限內完成的是產權移轉登記，已有房貸者還要清償並塗銷原抵押權。把撥款日和到期日寫在行事曆上。
舊房成交後，盡快完成過戶、清償舊房貸並塗銷抵押權，再依下一段的重購退稅規定，在期限內向國稅局與地方稅捐處申請退稅或扣抵。賣屋款入帳後，評估是否用來提前償還新房貸款。
換屋除了貸款，還有一筆常被忽略的稅。好消息是，自住換屋有兩種「重購退稅」可以申請；但條件不同，要分開看。
| 項目 | 房地合一稅重購退（抵）稅 | 土地增值稅重購退稅 |
|---|---|---|
| 法源 | 所得稅法第 14 條之 8 | 土地稅法第 35 條 |
| 適用對象 | 出售 105 年 1 月 1 日以後取得的自住房地，有繳房地合一稅者 | 出售自用住宅用地，有繳土地增值稅者 |
| 期限 | 出售與重購完成移轉登記在 2 年內，先買後賣、先賣後買都可以 | 出售與重購完成移轉登記在 2 年內，先買後賣準用 |
| 退多少 | 按重購價額占出售價額的比率退還或扣抵，比率不超過 100% | 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後的餘額時，就已納土增稅退還不足支付新購土地地價的數額 |
| 自住條件 | 本人或配偶、未成年子女在出售及重購的房屋辦竣戶籍登記並居住，無出租、供營業或執行業務使用 | 出售前一年內曾供營業使用或出租者不適用 |
| 追繳 | 重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉，追繳原扣抵或退還稅額 | 重購土地 5 年內再行移轉或改作其他用途，追繳原退還稅款 |
資料來源：所得稅法第 14 條之 8、土地稅法第 35 條、土地稅法第 37 條、財政部高雄國稅局說明。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
財政部高雄國稅局舉過一個例子：陳先生以 1,500 萬元出售自住房地，繳納房地合一稅 30 萬元，之後以 1,200 萬元重購自住新房地，可退還 30 萬元 ×（1,200 萬元 ÷ 1,500 萬元）＝24 萬元。大屋換小屋也能按比率退，不是只有小換大才能申請。先賣後買的人，要在重購完成移轉登記的次日起 5 年內申請退還；先買後賣的人，則在申報舊房房地合一稅時直接按比率扣抵。
依所得稅法第 4 條之 4，房地合一稅適用於 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地。中南部很多換屋族的舊透天是早年買的或自己蓋的，取得時間在 105 年以前，賣出時土地部分主要是繳土地增值稅，這時候能申請的重購退稅，重點就是土地稅法第 35 條，而不是房地合一稅。房屋部分要怎麼申報，出售前建議先向國稅局確認。
土地增值稅還有自用住宅優惠稅率。依土地稅法第 34 條，出售自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝部分，土地增值稅按 10% 徵收，以一次為限；之後再出售，符合面積、無其他房屋、持有並設籍連續滿六年、出售前五年內無營業或出租等條件，不受一次的限制。自用住宅用地的定義依土地稅法第 9 條，是土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。
如果舊房是 105 年以後取得、適用房地合一，自住滿六年等條件符合時，依所得稅法第 4 條之 5與第 14 條之 4，按規定計算的餘額 400 萬元以內免稅，超過部分稅率 10%。自住優惠和重購退稅能否同時適用、怎麼計算，申報前請向國稅局確認。
| 稅目 | 規定 | 換屋期間的影響 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 供自住為房屋現值 1.2%；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、供自住且現值在一定金額以下者為 1% | 持有兩戶期間不符合「全國僅持有一戶」的 1% 條件；還沒設籍的新房或已搬空的舊房，也要確認是否仍符合自住要件 |
| 地價稅 | 自用住宅用地按 2‰ 計徵，本人與配偶及未成年受扶養親屬以一處為限 | 兩處只有一處能適用自用住宅稅率，另一處依一般稅率 |
資料來源：房屋稅條例第 5 條、土地稅法第 17 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
換屋時程如果拉長，這兩筆稅也是雙房貸期間的隱藏成本，建議一起放進預算。
換屋切結不是簽了就沒事。依央行問與答 Q17、Q18，違反切結事項的不利違約效果如下：
| 違約效果 | 名下有房無房貸（Q17） | 已有 1 戶房貸（Q18） |
|---|---|---|
| 取消寬限期 | 是 | 是 |
| 立即收回 18 個月原應分期償還的貸款本金 | 是（依貸款合約核實認定） | 是（依貸款合約核實認定） |
| 收回貸款成數差額 | 不適用 | 是 |
| 追溯自撥款日起按貸款餘額計收罰息 | 是 | 是 |
| 以轉貸等方式規避切結者加收違約金 | 是 | 是 |
資料來源：中央銀行不動產抵押貸款業務規定問與答 Q17、Q18。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
以前面方案 A 為例，如果 18 個月到了舊房還沒過戶，銀行除了取消寬限期，還可能要求一次補回 18 個月應攤還的本金，以及超過 7 成上限的成數差額。粗估成數差額約 120 萬元（8 成與 7 成之差），加上 18 個月應攤還本金約 33 萬元，合計可能超過 150 萬元，實際金額依貸款合約認定，對一般家庭是很重的負擔。自保做法有幾個：
算完之後如果發現頭期款不夠，常見的補法有幾種，但每一種都有規定或風險要先看清楚：
| 補資金方式 | 要注意的規定或風險 |
|---|---|
| 舊房增貸或另以其他擔保品貸款 | 依問與答 Q6，資金實質流向購置該住宅者應受規定限制，合計不得超過成數上限；銀行會要求切結資金用途並事後查核 |
| 定存單質借 | 依問與答 Q7，用於購置該住宅者，質借與購屋貸款合計不得超過成數上限 |
| 以周轉金名義承作購屋貸款 | 依問與答 Q5，購置住宅貸款不得以修繕、周轉金或其他貸款名目承作 |
| 信用貸款 | 會增加負債比與月付，可能反過來影響新房貸款的核貸；信貸條件可參考信用貸款攻略 |
| 民間過橋或二胎 | 利率與費用高，約定利率超過週年 16% 的部分依民法第 205 條無效；簽約前要看清楚實拿金額與違約條款 |
資料來源：中央銀行不動產抵押貸款業務規定問與答 Q5、Q6 與 Q7；民法第 205 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 8 日）
換屋族最常遇到的詐騙或不當話術，大概有這幾種：
遇到可疑的借款或代辦話術，可以撥打 165 反詐騙專線，或到165 全民防騙網查詢；更多常見手法可以看貸款詐騙防範重點。如果換屋後還需要一筆裝潢預算，可以參考裝潢貸款方式比較；想了解信貸的利率與額度怎麼看，可以參考信用貸款攻略。
要看你名下現在有沒有房貸。依中央銀行「對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」，名下有房屋但沒有房貸的人，這次申辦的是受限制的第 1 戶購屋貸款，不得有寬限期；名下已有 1 戶房貸的人，這次是第 2 戶購屋貸款，自 2026 年 9 月 18 日起最高 7 成、無寬限期。兩種人都可以依 Q17、Q18 的換屋協處措施和銀行切結。
依央行問與答 Q17、Q18，借款人應於新購屋貸款撥款後 18 個月內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記；已有房貸的人還要清償債務並塗銷原房貸抵押權。所以起算點是新房貸款撥款，期限內要完成的是過戶，不只是簽約。
依央行問與答，違反切結的不利違約效果包括取消寬限期、立即收回 18 個月原應分期償還的貸款本金，第 2 戶的情形還要收回貸款成數差額，並追溯自撥款日起按貸款餘額計收罰息；以轉貸等方式規避的，另加收違約金。實際金額依貸款合約核實認定。
央行問與答 Q13 指出，自然人申辦第 1 戶購屋貸款時，如名下房屋均已出售，經承貸銀行查證屬實，可以排除本規定的適用；Q16 也說明原有房貸確已取得清償證明或塗銷抵押權者，可排除房貸戶數計算。不過成數、利率和年限仍由銀行依你的收入與信用審核。
可以先看兩種稅。房地合一稅依所得稅法第 14 條之 8，出售與重購自住房地完成移轉登記在 2 年內，可按重購價額占出售價額的比率退還或扣抵；土地增值稅依土地稅法第 35 條，2 年內重購自用住宅用地，新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後的餘額，可申請退還不足支付的部分。兩者都要求自住，且重購後 5 年內改作其他用途或再移轉會被追繳。
可以按比率退。財政部高雄國稅局說明，符合重購自住房地條件者，無論重購價額高於或低於出售價額，都可按比率申請退還或扣抵房地合一稅，計算式為應納稅額乘以重購價額除以出售價額，比率不超過 100%。土地增值稅的重購退稅則要求新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後的餘額，條件不同。
要小心成數上限。央行問與答 Q6 指出，以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅者，應受規定限制，新貸或增貸資金加計購屋貸款不得超過成數上限；Q7 也說明定存單質借用於購屋，兩項貸款合計不得超過上限。銀行會要求切結資金用途並事後查核，不要用不實用途申貸。
可能會。房屋稅條例第 5 條規定，本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋、供自住且房屋現值在一定金額以下者，稅率為房屋現值 1%，持有兩戶期間就不符合這個條件，自住房屋原則上是 1.2%。土地稅法第 17 條規定自用住宅用地 2‰ 地價稅以一處為限，另一處要依一般稅率課徵。
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