TL;DR：父母贈與頭期款，最單純的做法是父、母各自從自己的帳戶轉現金給子女，每人每年 244 萬元以內不用繳贈與稅，兩人合計 488 萬元；結婚當年父、母還可以各多 100 萬元婚嫁贈與。超過免稅額要在 30 日內申報，課稅贈與淨額 2,811 萬元以下的稅率是 10%。父母直接買房登記在子女名下或過戶舊房給子女，贈與稅可能較低，但子女名下會多一間房，之後自己買房會受限、也可能失去新青安資格。用借的方式要有借據和實際還款紀錄，否則可能被認定為贈與。
核心洞察：先看子女未來的房貸資格，再決定錢怎麼給。對首購子女來說，「送現金、讓子女自己買」通常比「父母買好房子再過戶」更能保住新青安與第 1 戶的貸款條件。
父母贈與頭期款，指的是父母把自己的錢無償給子女，讓子女拿去支付買房的頭期款，子女再用自己的名義向銀行申請房貸。依遺產及贈與稅法第 4 條，贈與是財產所有人以自己的財產無償給予他人、經他人允受而生效力的行為；國稅局說明，父親贈與現金給子女付頭期款，在轉帳存入子女帳戶時就構成贈與行為。
實際上，父母幫子女買房的錢大致有三種走法，稅負和子女的房貸條件都不一樣：
中南部很多家庭的情況是：父母名下有透天厝或土地，子女在台南、高雄市區工作，想買一間電梯大樓。這時父母常會問「要直接把老家過戶給孩子，還是給一筆錢讓他自己買？」下面幾段會把每一種做法的稅、貸款資格和風險攤開比較。如果你還在評估要不要先開口，可以參考跟家人借錢的理由與開口技巧。
財政部於 2025 年 11 月 27 日公告 115 年發生繼承或贈與案件適用的各項金額，因消費者物價指數未達調整標準，免稅額與課稅級距都維持不變。和父母贈與頭期款有關的數字整理如下：
| 項目 | 2026 年（115 年）適用金額 | 法源 |
|---|---|---|
| 贈與稅免稅額 | 每位贈與人每年 244 萬元 | 遺產及贈與稅法第 22 條、第 12 條之 1，財政部公告 |
| 稅率 10% | 課稅贈與淨額 2,811 萬元以下 | 遺產及贈與稅法第 19 條，財政部公告 |
| 稅率 15% | 超過 2,811 萬元至 5,621 萬元 | 同上 |
| 稅率 20% | 超過 5,621 萬元 | 同上 |
| 子女婚嫁贈與 | 不超過 100 萬元不計入贈與總額 | 遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 7 款 |
| 配偶相互贈與 | 不計入贈與總額 | 遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 6 款 |
| 申報期限 | 超過免稅額的贈與行為發生後 30 日內 | 遺產及贈與稅法第 24 條 |
資料來源：財政部 115 年遺產稅、贈與稅免稅額及課稅級距公告、遺產及贈與稅法第 19 條、第 20 條、第 22 條、第 24 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
幾個常被誤會的重點：
同樣是父母幫子女買房，錢怎麼走，稅負與子女未來的貸款資格可以差很多。下表把常見的五種方式放在一起比較：
| 出資方式 | 贈與稅怎麼算 | 過戶相關稅費 | 子女名下房屋與貸款資格 | 主要風險 |
|---|---|---|---|---|
| 送現金付頭期款，子女自己買 | 以實際給的金額計算，每位父母每年 244 萬元內免稅 | 和一般買房相同，由買方子女負擔契稅等 | 子女原本無房，可依首購身分申請，新青安資格不受影響 | 超過免稅額未申報會被補稅處罰 |
| 父母出錢買房，登記子女名下 | 以房屋評定現值加土地公告現值計算（第 5 條第 3 款） | 同一般買賣 | 子女名下直接多一間房，日後自己再買房會受限 | 房地合一成本低、日後賣出稅負可能重 |
| 父母把自己的房屋贈與子女 | 以房屋評定現值加土地公告現值計算 | 受贈人繳贈與契稅 6% 與土地增值稅 | 子女名下多一間房，影響首購與新青安 | 土增稅按一般稅率、房地合一成本以受贈時現值計算 |
| 二親等間買賣（子女向父母買房） | 依第 5 條第 6 款以贈與論，除非能提出已支付價款的確實證明 | 出賣人（父母）繳土地增值稅，買方繳契稅 | 子女名下多一間房 | 價金若由父母借給子女或替子女擔保借來，仍以贈與論 |
| 父母借錢給子女 | 真實借貸不是贈與；之後免除債務的部分以贈與論 | 無 | 子女原本無房，可依首購身分申請 | 借貸證明不足可能被認定贈與；父母要申報利息所得 |
資料來源：遺產及贈與稅法第 5 條、契稅條例第 3 條、第 7 條、土地稅法第 5 條、所得稅法第 14 條之 4。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
財政部臺北國稅局曾用同一間房子說明兩種做法的差距：A 房地總價 1,800 萬元，頭期款 360 萬元、銀行可貸 1,440 萬元，買入房地的現值 800 萬元。父親只贈與 360 萬元給兒子付頭期款、兒子自己貸款，贈與稅為（360 萬元－244 萬元）× 10%＝11.6 萬元；父親自己貸款付清 1,800 萬元並登記在兒子名下，贈與額改以現值 800 萬元計算，贈與稅為（800 萬元－244 萬元）× 10%＝55.6 萬元。出處：財政部「父母贊助子女購置不動產，房貸誰背贈與稅大不同」。
這個例子提醒的是：「誰背房貸」會改變贈與的內容。子女自己背房貸時，父母送的只有頭期款；父母付清全部價款再過戶給子女，送的是整間房子。
假設小陳 30 歲、在台南工作，想買市區一間總價 1,200 萬元的電梯大樓，銀行核貸 8 成 960 萬元，頭期款 240 萬元；爸媽另外想多給 120 萬元讓他少貸一點。以下金額只是假設，不代表任何銀行的核貸結果：
| 情境 | 誰給、給多少 | 應納贈與稅 | 要不要申報 |
|---|---|---|---|
| A：爸爸一年內給 240 萬元 | 爸爸 240 萬元 | 0 元 | 未超過 244 萬元，不用申報 |
| B：爸爸一年內給 360 萬元 | 爸爸 360 萬元 | （360 萬元－244 萬元）× 10%＝11.6 萬元 | 超過後 30 日內申報 |
| C：爸媽各給 180 萬元 | 爸爸 180 萬元、媽媽 180 萬元 | 0 元 | 兩人各自未超過，不用申報 |
| D：跨年度分次 | 爸爸 12 月給 244 萬元、隔年 1 月再給 116 萬元 | 0 元（兩個年度各自計算） | 不用申報，但隔年免稅額只剩 128 萬元 |
| E：結婚當年 | 爸爸、媽媽各 244 萬元＋100 萬元婚嫁贈與 | 合計 688 萬元內 0 元 | 婚嫁贈與不計入贈與總額，未超過免稅額不用申報，建議保留結婚登記與轉帳紀錄 |
| F：爸媽自己買好登記小陳名下 | 假設房地現值 500 萬元 | （500 萬元－244 萬元）× 10%＝25.6 萬元 | 要申報，過戶需附證明 |
試算基準：2026 年（115 年）贈與稅免稅額 244 萬元、稅率 10%；情境 F 的現值 500 萬元為假設值，實際以地方政府評定的房屋現值與土地公告現值為準。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
頭期款多給 120 萬元，房貸可以從 960 萬元降到 840 萬元。以假設年利率 2.275%（青安一段式機動利率基準 1.72% 加 0.555%，未計補貼）、30 年本息平均攤還估算：
| 貸款金額 | 30 年每月月付 | 40 年每月月付 |
|---|---|---|
| 960 萬元 | 約 36,818 元 | 約 30,479 元 |
| 840 萬元 | 約 32,216 元 | 約 26,669 元 |
| 每月差距 | 約 4,602 元 | 約 3,810 元 |
試算條件：利率為假設值，實際利率依銀行核定與機動調整；新青安利率另有分段補貼，詳見財政部國庫署公告。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
從這組數字看，情境 C 或 D 不用繳任何贈與稅，就能達到情境 B 一樣的效果；情境 F 雖然稅只有 25.6 萬元，但小陳名下會直接有一間房，下一段會說明這對他自己的房貸有什麼影響。月付壓力怎麼抓，也可以用借款利率與利息試算自己算一次。
很多父母覺得「先把老家或一間小套房過戶給孩子，比給現金省稅」，但對還沒買房的子女來說，這一步可能讓他之後的房貸條件變差。原因有三個：
第一，受贈的房屋會算進子女名下的房屋數。依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答 Q11，金融機構用「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」確認借款人名下有無建物，只有繼承取得的不計入；Q12 也說明，名下沒有房貸但有持分房屋的人，申辦購屋貸款仍受第 1 戶限制，繼承取得的持分才可以不受限。受贈取得沒有這個例外。
第二，名下有房屋者的第 1 戶購屋貸款不得有寬限期。依中央銀行 2026 年 9 月 17 日理監事會新聞稿附件，這項限制自 2026 年 9 月 18 日起維持不變。也就是說，子女收下父母送的房子後，自己再買一間，就不能申請寬限期，前幾年月付壓力會比較大。
第三，新青安要求借款人本人、配偶及未成年子女均無自有住宅。依財政部國庫署青安 3.0 問與答，以申辦時的全國財產稅總歸戶財產查詢清單查無建物資料為原則，只有停車位、靈骨塔位可以經銀行審認視為無自有住宅。另外，央行問與答 Q4 說明新青安不受第 1 戶、第 2 戶購屋貸款限制，所以對符合資格的首購子女來說，保住無自有住宅身分特別重要。新青安的其他條件可以參考新青安重點整理。
| 子女名下房屋來源 | 央行限貸的房屋數 | 新青安無自有住宅 | 日後賣出房地合一的持有期間 |
|---|---|---|---|
| 繼承取得 | 不計入（Q11、Q12） | 以歸戶清單查無建物為原則，繼承取得仍會列在清單上，需向承辦銀行確認 | 可合併被繼承人持有期間（第 14 條之 4） |
| 父母贈與取得 | 計入 | 通常不符合 | 從受贈時起算，不能合併父母的持有期間 |
| 子女自己買入 | 計入 | 不符合 | 從買入時起算 |
| 名下無房，父母只給現金 | 無 | 符合（仍需符合年齡、所得等其他條件） | 不適用 |
資料來源：中央銀行問與答（Q4、Q11 與 Q12）、財政部國庫署青安 3.0 問與答、所得稅法第 14 條之 4。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
如果是家人過世後留下的房子，處理方式不同，可以參考繼承房貸怎麼辦；已經有房、想換更大的房子，則看換屋貸款怎麼規劃。
有些父母不想一次送出大筆錢，或子女有能力慢慢還，就會選擇「借錢給子女付頭期款」。依遺產及贈與稅法第 5 條，真實的借貸不是贈與，但有幾個關卡要注意：
國稅局是否採信借貸關係，會看個案的借據、資金流向、還款紀錄與子女的還款能力等事實綜合判斷，沒有「寫了借據就一定不算贈與」的保證。金額較大時，建議事先詢問國稅局或專業記帳士、會計師。
另外一種常見情況是：子女已經自己貸款買房，之後父母替他繳房貸。財政部高雄國稅局舉例，甲君之子乙君向銀行貸款 1,000 萬元買房，後因失業無法負擔，甲君將 800 萬元定存解約，無償替乙君償還貸款；國稅局認定屬於以贈與論，補徵贈與稅 55.6 萬元，也就是（800 萬元－244 萬元）× 10%。出處：財政部「父母無償為子女清償房貸 小心被課徵贈與稅」。
把稅、貸款資格和文件一起考慮，父母資助子女買房可以照下面六個步驟進行：
先讓子女到國稅局或用自然人憑證申請全國財產稅總歸戶財產查詢清單，確認名下有沒有房屋或持分；再對照新青安的年齡、所得、無自有住宅條件，判斷能不能用首購身分申請。
用上面的五種方式比較表，評估要送現金、借錢，還是由父母代購。對首購子女，通常優先考慮送現金或借錢，保留子女名下無房的身分。
把總金額拆給爸爸、媽媽各自贈與，必要時跨年度分次給；子女結婚的年度，可以加上父、母各 100 萬元的婚嫁贈與。記得把當年其他贈與一起算進去。
由父母各自的帳戶轉到子女帳戶，不要領現金交付，方便日後說明資金來源。一年內贈與超過 244 萬元時，在超過的那次贈與後 30 日內申報。
子女以自己的收入與信用申請房貸，向兩到三家銀行比較成數、利率、年限與寬限期。收入不夠時，可以請父母擔任保證人；保證人的責任可以先看貸款保證人完整指南。
保存贈與稅申報書、繳清或免稅證明、轉帳明細；採借貸方式的，持續依借據還款並保存紀錄，父母每年申報利息所得。
父母給了頭期款，子女仍要自己通過銀行審核。依財政部國庫署青安 3.0 問與答，承辦銀行和一般房貸一樣，要遵循授信「5P」原則，就借款戶資歷、資金用途、償還來源、債權保障與未來展望綜合評估，並不是每一案都能拿到最高額度、8 成或 5 年寬限期。子女申請新青安時，主要條件整理如下：
| 條件 | 青安 3.0 規定（2026 年 8 月 1 日起受理） |
|---|---|
| 年齡 | 成年以上、申貸時未滿 50 歲；申貸年齡加核貸年限合計不得超過 80 |
| 名下房屋 | 借款人與配偶及未成年子女均無自有住宅 |
| 所得 | 借款人本人年所得總額不得超過 200 萬元 |
| 房屋總價 | 鑑價或買賣總價取高者：臺北市 3,500 萬元、新北市及新竹縣市 2,500 萬元、其他縣市 2,000 萬元 |
| 成數與額度 | 最高 8 成；最高 1,000 萬元，新婚家庭 1,200 萬元，育有未成年子女家庭 1,500 萬元 |
| 年限 | 最長 40 年，含寬限期 5 年 |
| 所有權 | 借款人須為房屋所有權人 |
| 申辦期限 | 至 118 年 7 月 31 日；112 年 8 月 1 日以後已核貸過者不得再申貸 |
資料來源：財政部國庫署公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則（青安 3.0）、青安 3.0 問與答。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
中南部的房價多半落在「其他縣市 2,000 萬元」的上限內，對台南、高雄、嘉義、屏東的首購族比較友善。所有權要登記在子女自己名下，子女才是借款人，這也是為什麼「父母買房、登記子女名下」和「子女自己買、父母給頭期款」在貸款上完全不同。
一般房貸部分，各銀行的負債比、收入門檻與年齡加年限規定是內部授信標準，沒有統一的官方數字，以各銀行實際審核為準。剛出社會、信用紀錄較少的子女，可以先看社會新鮮人貸款指南準備資料。
父母贈與頭期款如果是現金，主要只有贈與稅；但如果牽涉到房屋過戶，還會有其他稅費，而且多數由受贈的子女負擔：
| 稅費 | 規定 | 誰繳 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | 每年 244 萬元免稅額，超過部分 10%～20% | 贈與人（父母）；行蹤不明等特殊情況才由受贈人繳 |
| 贈與契稅 | 契價的 6%，契價以評定標準價格為準 | 受贈人（子女）申報繳納 |
| 土地增值稅 | 土地無償移轉時課徵；第 34 條自用住宅用地 10% 優惠稅率的條文對象是「出售」 | 取得所有權的人（子女） |
| 房地合一稅（日後出售） | 受贈取得以受贈時房屋評定現值與公告土地現值（按物價指數調整）為成本；持有 2 年內 45%、2～5 年 35%、5～10 年 20%、超過 10 年 15% | 出售的子女 |
| 房屋稅 | 自住稅率 1.2%；本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶且符合條件者 1% | 房屋所有人 |
資料來源：遺產及贈與稅法第 19 條、契稅條例第 3 條、第 7 條、土地稅法第 5 條、第 34 條、所得稅法第 14 條之 4、房屋稅條例第 5 條。（資料擷取日：2026 年 10 月 9 日）
要特別注意房地合一稅：依所得稅法第 4 條之 4，2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地適用房地合一稅，受贈也算取得。因為成本是用現值計算，通常遠低於市價，子女幾年後把受贈的房子賣掉，帳面所得會很大；而且第 14 條之 4 只允許繼承或受遺贈取得者合併前手的持有期間，受贈取得的持有期間要從受贈時重新計算，短期出售可能適用 45% 或 35% 的稅率。
如果子女另外還需要裝潢預算，可以參考裝潢貸款方式比較；但要注意央行規定，購置住宅貸款不得以修繕、周轉金或其他名目承作，也不能用信貸、定存質借等方式額外增加購屋貸款金額。
父母資助子女買房，除了稅，還有幾個容易被忽略的風險：
第一，借名登記：房子登記在子女名下，但父母說「房子其實是我的」。這種安排登記名義人是子女，子女的債權人可以對這間房屋聲請強制執行；子女婚變、過世或與父母意見不合時，也容易產生爭議。銀行也有「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」，以子女當人頭申貸可能違反貸款契約的切結。如果父母真的想自己持有，就應該登記在父母自己名下。
第二，婚姻財產。依民法第 1030 條之 1，法定財產制關係消滅時，因繼承或其他無償取得的財產，不列入剩餘財產分配。父母贈與給子女個人的頭期款屬於無償取得，但如果錢和夫妻共同的存款混在一起、或房屋登記為夫妻共有，日後要舉證就會比較困難。離婚時房貸怎麼處理，可以參考離婚房貸怎麼處理。
第三，父母過世前兩年的贈與。依遺產及贈與稅法第 15 條，被繼承人死亡前二年內贈與配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，視為遺產併入遺產總額課稅。這不代表不能贈與，而是規劃時要知道有這條規定。
第四，超過免稅額沒有申報。依遺產及贈與稅法第 44 條，未依限申報贈與稅，按核定應納稅額加處二倍以下罰鍰；依稅捐稽徵法第 48 條之 1，未經檢舉、未經調查前自動補報並補繳，可以免除處罰，但要加計利息。另外，依遺產及贈與稅法第 42 條，贈與房地辦理移轉登記時，必須附上稅款繳清證明書、核定免稅證明書、不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書。
最後是詐騙。網路上有人以「代辦節稅」「假買賣避稅」「頭期款代墊」為名收取費用或要求交出證件存摺，遇到這類話術要提高警覺：
遇到可疑的話術，可以撥打 165 反詐騙專線，或到165 全民防騙網查詢；更多常見手法可以看貸款詐騙防範重點。
要看金額。依財政部公告，2026 年（115 年）贈與稅免稅額為每位贈與人每年 244 萬元，父親或母親一年內給子女的錢，加上當年其他贈與合計沒有超過 244 萬元，就不用繳贈與稅；超過的部分，課稅贈與淨額在 2,811 萬元以下按 10% 計算。例如爸爸一年內給 360 萬元，應納稅額為（360 萬元減 244 萬元）乘以 10%，約 11.6 萬元。
可以。贈與稅是以贈與人為計算單位，爸爸和媽媽各自有每年 244 萬元的免稅額，兩人在同一年各自從自己的帳戶轉給子女，合計 488 萬元以內不用繳贈與稅。建議由父、母各自的帳戶轉帳並保留明細，方便日後說明是兩位贈與人各自贈與。
依遺產及贈與稅法第 24 條，贈與人一年內贈與他人的財產總值超過免稅額時，應在超過免稅額的那次贈與行為發生後 30 日內，向戶籍所在地國稅局申報。沒有超過 244 萬元的現金贈與不用申報；如果是贈與不動產，辦理過戶時地政機關會要求附上贈與稅繳清或免稅等證明，實務上仍要先向國稅局申報取得證明。
可以。遺產及贈與稅法第 20 條第 1 項第 7 款規定，父母於子女婚嫁時所贈與的財物，總金額不超過 100 萬元，不計入贈與總額。國稅局說明父、母可以各自適用，所以結婚當年爸爸、媽媽各用 244 萬元免稅額再加 100 萬元婚嫁贈與，最多約 688 萬元不用繳贈與稅。婚嫁贈與的認定時點，申報前建議先向國稅局確認。
贈與稅可能比較少，但不一定比較划算。父母自己出錢買房、登記在子女名下，依遺產及贈與稅法第 5 條第 3 款屬於以贈與論，以房屋評定現值和土地公告現值計算贈與額，通常低於市價。不過子女名下會多一間房，之後自己買房會被當成名下有房屋者，受限制的第 1 戶不得有寬限期，也不符合新青安「本人、配偶及未成年子女均無自有住宅」的條件；將來出售時，房地合一稅的成本也是以受贈時的現值計算，稅負可能較重。
借貸要有實際的借貸內容與履行紀錄。建議寫清楚借款金額、利率、還款期間與方式的借據，並依約定用轉帳方式定期還款，留下紀錄。父母收到的利息屬於所得稅法第 14 條的利息所得，要申報綜合所得稅。如果父母之後不再要求還錢，依遺產及贈與稅法第 5 條第 1 款，免除的債務會以贈與論。國稅局會依個案事實認定，沒有固定的標準。
會。財政部國庫署公布的青安 3.0 問與答，申辦資格是借款人本人與配偶及未成年子女均無自有住宅，以全國財產稅總歸戶財產查詢清單查無建物資料為原則。受贈取得的房屋會出現在你的歸戶清單上，所以通常就不符合資格。中央銀行規定中，因繼承取得的房屋不計入名下房屋數，但受贈取得的房屋沒有這個例外。
算。財政部高雄國稅局曾舉例，父親把 800 萬元定存解約，無償替兒子清償房貸，國稅局認定屬於遺產及贈與稅法第 5 條第 1 款的以贈與論，補徵贈與稅 55.6 萬元，也就是（800 萬元減 244 萬元）乘以 10%。父母每年替子女繳房貸，金額要和當年其他贈與合計，超過 244 萬元就要申報。
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